價(jià)格調(diào)控NORGREN比例閥VP5006BJ411H00
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近些年我國(guó)國(guó)民飽受房?jī)r(jià)的影響，雖然政府“限購(gòu)”“、限貸”等調(diào)控房?jī)r(jià)的政策不斷出臺(tái)，但是房?jī)r(jià)卻仍然穩(wěn)步飆升，嚴(yán)重影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行和正常的社會(huì)秩序。通過(guò)研究 70 個(gè)大中城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，對(duì)政策調(diào)整現(xiàn)狀以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，并提出政策建議，以期幫助居民更好地了解房?jī)r(jià)現(xiàn)狀和政府政策。
關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)調(diào)控；調(diào)控政策；發(fā)展趨勢(shì)。
1 引言。
中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一直被宣稱(chēng)為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市化進(jìn)程中也扮演著*的重要角色。縱觀(guān)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，自從 20 世紀(jì) 80 年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90 年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來(lái)，我國(guó)住房分配和供給體制都發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也得到了迅猛發(fā)展。據(jù)中國(guó)社科院數(shù)據(jù)顯示，2015 年商品住房總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá) 39.96 億平方米，現(xiàn)房待售面積 4.26 億平方米，供大于求的市場(chǎng)情況并沒(méi)阻止房?jī)r(jià)的飆升。為了調(diào)控房?jī)r(jià)，自 2003 年以來(lái)，各級(jí)政府相繼出臺(tái)并實(shí)施了一系列的調(diào)控政策，如“國(guó)八條”、“國(guó)四條”到近的“限購(gòu)”、“房產(chǎn)稅”等等，多樣的調(diào)控政策似乎并沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)的飆升產(chǎn)生根本性的影響。
房?jī)r(jià)調(diào)控新政的推出對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了怎樣的影響，是政府以及民眾普遍關(guān)注的話(huà)題。本文即針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并在分析未來(lái)可能的發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)提出政策性建議。
2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征。
房地產(chǎn)，又被稱(chēng)為“不動(dòng)產(chǎn)”,是建立在一定的土地上，以土地為依托的附著物，例如建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施等。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，房地產(chǎn)可以概括為：由土地及附著于土地之上或之中的各種建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施所形成的位置固定的財(cái)產(chǎn)，包括附著于這些財(cái)產(chǎn)實(shí)體的一組產(chǎn)權(quán)和其相互關(guān)系的總稱(chēng)[1].西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為商品的價(jià)格是由市場(chǎng)的供需關(guān)系決定的，真正的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該是在市場(chǎng)達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)圍繞價(jià)格上下波動(dòng)[2].
一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)的主體、客體、價(jià)格、資金以及運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)，作為市場(chǎng)體系的基本成分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，但由于房地產(chǎn)商品本身具有不同于其他產(chǎn)品的特殊屬性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其*的基本特征。
（1）較強(qiáng)的區(qū)域性[3].不可移動(dòng)的特性使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有*的區(qū)域性，這一類(lèi)的產(chǎn)品是不可能從一個(gè)地方轉(zhuǎn)移到另一個(gè)地方的，在交換過(guò)程中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，而不同于一般產(chǎn)品的“一手交錢(qián)一手交貨”.
（2）不充分競(jìng)爭(zhēng)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)并不充分，更容易形成壟斷局面。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，該類(lèi)商品只能和毗鄰的房地產(chǎn)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)就極易形成寡頭壟斷市場(chǎng)。
（3）受政策影響較大。土地作為*資源，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要資源之一，而這一資源的主要掌控者即為政府機(jī)構(gòu)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的不*競(jìng)爭(zhēng)性導(dǎo)致市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)“失靈”的情況，當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)部不能自動(dòng)調(diào)節(jié)進(jìn)行健康發(fā)展時(shí)，政府就會(huì)介入進(jìn)行資源的有效調(diào)控。
3 房?jī)r(jià)調(diào)控的現(xiàn)狀。
通過(guò)對(duì)歷年來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的整理，將房?jī)r(jià)調(diào)控政策劃分為稅收政策、金融政策以及土地政策[4],對(duì)其歸類(lèi)整理如下。
（1）稅收政策。政府為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，常常會(huì)應(yīng)用財(cái)稅政策進(jìn)行調(diào)控，通過(guò)影響供需關(guān)系穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格。
（2）金融政策。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，無(wú)論是買(mǎi)地還是樓盤(pán)建設(shè)都需要大量的款，在購(gòu)房時(shí)居民同樣需要通過(guò)款來(lái)實(shí)現(xiàn)支付，銀行對(duì)住房款比例、利率水平的調(diào)整會(huì)大地影響購(gòu)買(mǎi)力。
（3）土地政策。土地是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的*的資源，土地的供應(yīng)量及價(jià)格會(huì)左右房?jī)r(jià)的變動(dòng)，土地資源屬于國(guó)家管控的資源，政府利用土地的控制來(lái)調(diào)整房?jī)r(jià)一直以來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要手段。
4 房?jī)r(jià)調(diào)控的現(xiàn)狀分析。
近些年來(lái)，房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。國(guó)家有意識(shí)地出臺(tái)了相關(guān)貨幣和房?jī)r(jià)調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)投資的不斷上漲。2015 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 95979 億元，比上年增長(zhǎng)1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) 2.8%），增速比 1-11 月份回落0.3 個(gè)百分點(diǎn)。2015 年，商品房銷(xiāo)售面積 128495 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 6.5%,增速比 1-11 月份回落 0.9 個(gè)百分點(diǎn)。雖然我國(guó)的住房銷(xiāo)售數(shù)量較往年仍然是增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)的速度明顯下降。
2016 年伊始，樓市在各項(xiàng)信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開(kāi)去庫(kù)存大幕，如 2 月 2 日，中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)決定在不實(shí)施限購(gòu)的城市對(duì)套房付比例低降兩成，二套房付比例低可付三成。國(guó)家在推行去庫(kù)存政策的同時(shí)，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房?jī)r(jià)暴漲，部分二線(xiàn)城市如合肥、南京、無(wú)錫等城市的房?jī)r(jià)也居高不下。面對(duì)此種情況，很多城市政府又推出了一系列調(diào)控政策，如 3 月 25 日，上海發(fā)布*嚴(yán)調(diào)控政策，包括提高非上海市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限、二次購(gòu)房付款比例不低于 50%.同天深夜，深圳市政府出臺(tái)樓市調(diào)控新政策，其內(nèi)容核心為：非深戶(hù)購(gòu)房社保 1 年改 3 年、套房款還清，二套房付低 4 成。被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“房?jī)r(jià)四小龍”的廈門(mén)、南京、合肥、蘇州都已重啟了限購(gòu)政策。
2016 年 9 月 19 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了“2016 年 8 月份 70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”.其中多數(shù)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市全面取代一線(xiàn)城市成為房?jī)r(jià)上漲的“*”.與上月相比，70 個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有 4 個(gè)，上漲的城市有 64 個(gè)，持平的城市有 2 個(gè)，分別為湛江市和大理。
環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，高漲幅為鄭州市，上漲了 5.5%;低為烏魯木齊，下降了 0.3%.與上年同月相比，價(jià)格下降的城市有 6個(gè)，上漲的城市有 62 個(gè)，持平的城市有 2 個(gè)，分別為常德市以及大連市。8 月份，同比價(jià)格變動(dòng)中高漲幅為廈門(mén)，為 43.8%;低為錦州，下降了 3.8%.
5 房?jī)r(jià)調(diào)控的發(fā)展趨勢(shì)及政策建議。
根據(jù)以上分析，現(xiàn)有政策的調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，尤其是對(duì)于大城市而言，雖然各大高房?jī)r(jià)城市，如北京、上海等地，已經(jīng)連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)號(hào)稱(chēng)“歷史嚴(yán)”的調(diào)控政策，但在鑒于中國(guó)目前人口的高密集度，人口增量較多的大城市從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)依然將一路高歌，縱然在某一時(shí)期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)、反復(fù)，但整體依然將維持上漲趨勢(shì)。
針對(duì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，筆者認(rèn)為在政策調(diào)控上，先要實(shí)行針對(duì)性的土地政策。如一線(xiàn)城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟，但是大部分城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要大量的資金支持發(fā)展，如果統(tǒng)一實(shí)施提高開(kāi)發(fā)費(fèi)或購(gòu)置費(fèi)，會(huì)抑制小城鎮(zhèn)的發(fā)展，繼續(xù)加大房?jī)r(jià)差距。另外，還可以利用有效的金融政策來(lái)減少房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，利率政策、付比例的調(diào)整對(duì)購(gòu)買(mǎi)力有很大的影響。因此，在實(shí)行金融政策時(shí)可通過(guò)政策反向組合，防止居民購(gòu)買(mǎi)力在短期內(nèi)發(fā)生巨大變化，造成市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。
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近些年我國(guó)國(guó)民飽受房?jī)r(jià)的影響，雖然政府“限購(gòu)”“、限貸”等調(diào)控房?jī)r(jià)的政策不斷出臺(tái)，但是房?jī)r(jià)卻仍然穩(wěn)步飆升，嚴(yán)重影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行和正常的社會(huì)秩序。通過(guò)研究 70 個(gè)大中城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，對(duì)政策調(diào)整現(xiàn)狀以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，并提出政策建議，以期幫助居民更好地了解房?jī)r(jià)現(xiàn)狀和政府政策。
關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)調(diào)控；調(diào)控政策；發(fā)展趨勢(shì)。
1 引言。
中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一直被宣稱(chēng)為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市化進(jìn)程中也扮演著*的重要角色。縱觀(guān)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，自從 20 世紀(jì) 80 年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90 年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來(lái)，我國(guó)住房分配和供給體制都發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也得到了迅猛發(fā)展。據(jù)中國(guó)社科院數(shù)據(jù)顯示，2015 年商品住房總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá) 39.96 億平方米，現(xiàn)房待售面積 4.26 億平方米，供大于求的市場(chǎng)情況并沒(méi)阻止房?jī)r(jià)的飆升。為了調(diào)控房?jī)r(jià)，自 2003 年以來(lái)，各級(jí)政府相繼出臺(tái)并實(shí)施了一系列的調(diào)控政策，如“國(guó)八條”、“國(guó)四條”到近的“限購(gòu)”、“房產(chǎn)稅”等等，多樣的調(diào)控政策似乎并沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)的飆升產(chǎn)生根本性的影響。
房?jī)r(jià)調(diào)控新政的推出對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了怎樣的影響，是政府以及民眾普遍關(guān)注的話(huà)題。本文即針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并在分析未來(lái)可能的發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)提出政策性建議。
2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征。
房地產(chǎn)，又被稱(chēng)為“不動(dòng)產(chǎn)”,是建立在一定的土地上，以土地為依托的附著物，例如建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施等。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，房地產(chǎn)可以概括為：由土地及附著于土地之上或之中的各種建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施所形成的位置固定的財(cái)產(chǎn)，包括附著于這些財(cái)產(chǎn)實(shí)體的一組產(chǎn)權(quán)和其相互關(guān)系的總稱(chēng)[1].西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為商品的價(jià)格是由市場(chǎng)的供需關(guān)系決定的，真正的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該是在市場(chǎng)達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)圍繞價(jià)格上下波動(dòng)[2].
一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)的主體、客體、價(jià)格、資金以及運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)，作為市場(chǎng)體系的基本成分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，但由于房地產(chǎn)商品本身具有不同于其他產(chǎn)品的特殊屬性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其*的基本特征。
（1）較強(qiáng)的區(qū)域性[3].不可移動(dòng)的特性使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有*的區(qū)域性，這一類(lèi)的產(chǎn)品是不可能從一個(gè)地方轉(zhuǎn)移到另一個(gè)地方的，在交換過(guò)程中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，而不同于一般產(chǎn)品的“一手交錢(qián)一手交貨”.
（2）不充分競(jìng)爭(zhēng)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)并不充分，更容易形成壟斷局面。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，該類(lèi)商品只能和毗鄰的房地產(chǎn)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)就極易形成寡頭壟斷市場(chǎng)。
（3）受政策影響較大。土地作為*資源，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要資源之一，而這一資源的主要掌控者即為政府機(jī)構(gòu)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的不*競(jìng)爭(zhēng)性導(dǎo)致市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)“失靈”的情況，當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)部不能自動(dòng)調(diào)節(jié)進(jìn)行健康發(fā)展時(shí)，政府就會(huì)介入進(jìn)行資源的有效調(diào)控。
3 房?jī)r(jià)調(diào)控的現(xiàn)狀。
通過(guò)對(duì)歷年來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的整理，將房?jī)r(jià)調(diào)控政策劃分為稅收政策、金融政策以及土地政策[4],對(duì)其歸類(lèi)整理如下。
（1）稅收政策。政府為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，常常會(huì)應(yīng)用財(cái)稅政策進(jìn)行調(diào)控，通過(guò)影響供需關(guān)系穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格。
（2）金融政策。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，無(wú)論是買(mǎi)地還是樓盤(pán)建設(shè)都需要大量的款，在購(gòu)房時(shí)居民同樣需要通過(guò)款來(lái)實(shí)現(xiàn)支付，銀行對(duì)住房款比例、利率水平的調(diào)整會(huì)大地影響購(gòu)買(mǎi)力。
（3）土地政策。土地是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的*的資源，土地的供應(yīng)量及價(jià)格會(huì)左右房?jī)r(jià)的變動(dòng)，土地資源屬于國(guó)家管控的資源，政府利用土地的控制來(lái)調(diào)整房?jī)r(jià)一直以來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要手段。
4 房?jī)r(jià)調(diào)控的現(xiàn)狀分析。
近些年來(lái)，房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。國(guó)家有意識(shí)地出臺(tái)了相關(guān)貨幣和房?jī)r(jià)調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)投資的不斷上漲。2015 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 95979 億元，比上年增長(zhǎng)1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) 2.8%），增速比 1-11 月份回落0.3 個(gè)百分點(diǎn)。2015 年，商品房銷(xiāo)售面積 128495 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 6.5%,增速比 1-11 月份回落 0.9 個(gè)百分點(diǎn)。雖然我國(guó)的住房銷(xiāo)售數(shù)量較往年仍然是增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)的速度明顯下降。
2016 年伊始，樓市在各項(xiàng)信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開(kāi)去庫(kù)存大幕，如 2 月 2 日，中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)決定在不實(shí)施限購(gòu)的城市對(duì)套房付比例低降兩成，二套房付比例低可付三成。國(guó)家在推行去庫(kù)存政策的同時(shí)，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房?jī)r(jià)暴漲，部分二線(xiàn)城市如合肥、南京、無(wú)錫等城市的房?jī)r(jià)也居高不下。面對(duì)此種情況，很多城市政府又推出了一系列調(diào)控政策，如 3 月 25 日，上海發(fā)布*嚴(yán)調(diào)控政策，包括提高非上海市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限、二次購(gòu)房付款比例不低于 50%.同天深夜，深圳市政府出臺(tái)樓市調(diào)控新政策，其內(nèi)容核心為：非深戶(hù)購(gòu)房社保 1 年改 3 年、套房款還清，二套房付低 4 成。被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“房?jī)r(jià)四小龍”的廈門(mén)、南京、合肥、蘇州都已重啟了限購(gòu)政策。
2016 年 9 月 19 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了“2016 年 8 月份 70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”.其中多數(shù)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市全面取代一線(xiàn)城市成為房?jī)r(jià)上漲的“*”.與上月相比，70 個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有 4 個(gè)，上漲的城市有 64 個(gè)，持平的城市有 2 個(gè)，分別為湛江市和大理。
環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，高漲幅為鄭州市，上漲了 5.5%;低為烏魯木齊，下降了 0.3%.與上年同月相比，價(jià)格下降的城市有 6個(gè)，上漲的城市有 62 個(gè)，持平的城市有 2 個(gè)，分別為常德市以及大連市。8 月份，同比價(jià)格變動(dòng)中高漲幅為廈門(mén)，為 43.8%;低為錦州，下降了 3.8%.
5 房?jī)r(jià)調(diào)控的發(fā)展趨勢(shì)及政策建議。
根據(jù)以上分析，現(xiàn)有政策的調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，尤其是對(duì)于大城市而言，雖然各大高房?jī)r(jià)城市，如北京、上海等地，已經(jīng)連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)號(hào)稱(chēng)“歷史嚴(yán)”的調(diào)控政策，但在鑒于中國(guó)目前人口的高密集度，人口增量較多的大城市從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)依然將一路高歌，縱然在某一時(shí)期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)、反復(fù)，但整體依然將維持上漲趨勢(shì)。
針對(duì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，筆者認(rèn)為在政策調(diào)控上，先要實(shí)行針對(duì)性的土地政策。如一線(xiàn)城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟，但是大部分城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要大量的資金支持發(fā)展，如果統(tǒng)一實(shí)施提高開(kāi)發(fā)費(fèi)或購(gòu)置費(fèi)，會(huì)抑制小城鎮(zhèn)的發(fā)展，繼續(xù)加大房?jī)r(jià)差距。另外，還可以利用有效的金融政策來(lái)減少房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，利率政策、付比例的調(diào)整對(duì)購(gòu)買(mǎi)力有很大的影響。因此，在實(shí)行金融政策時(shí)可通過(guò)政策反向組合，防止居民購(gòu)買(mǎi)力在短期內(nèi)發(fā)生巨大變化，造成市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。
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近些年我國(guó)國(guó)民飽受房?jī)r(jià)的影響，雖然政府“限購(gòu)”“、限貸”等調(diào)控房?jī)r(jià)的政策不斷出臺(tái)，但是房?jī)r(jià)卻仍然穩(wěn)步飆升，嚴(yán)重影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行和正常的社會(huì)秩序。通過(guò)研究 70 個(gè)大中城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，對(duì)政策調(diào)整現(xiàn)狀以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，并提出政策建議，以期幫助居民更好地了解房?jī)r(jià)現(xiàn)狀和政府政策。
關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)調(diào)控；調(diào)控政策；發(fā)展趨勢(shì)。
1 引言。
中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一直被宣稱(chēng)為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市化進(jìn)程中也扮演著*的重要角色。縱觀(guān)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，自從 20 世紀(jì) 80 年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90 年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來(lái)，我國(guó)住房分配和供給體制都發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也得到了迅猛發(fā)展。據(jù)中國(guó)社科院數(shù)據(jù)顯示，2015 年商品住房總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá) 39.96 億平方米，現(xiàn)房待售面積 4.26 億平方米，供大于求的市場(chǎng)情況并沒(méi)阻止房?jī)r(jià)的飆升。為了調(diào)控房?jī)r(jià)，自 2003 年以來(lái)，各級(jí)政府相繼出臺(tái)并實(shí)施了一系列的調(diào)控政策，如“國(guó)八條”、“國(guó)四條”到近的“限購(gòu)”、“房產(chǎn)稅”等等，多樣的調(diào)控政策似乎并沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)的飆升產(chǎn)生根本性的影響。
房?jī)r(jià)調(diào)控新政的推出對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了怎樣的影響，是政府以及民眾普遍關(guān)注的話(huà)題。本文即針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并在分析未來(lái)可能的發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)提出政策性建議。
2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征。
房地產(chǎn)，又被稱(chēng)為“不動(dòng)產(chǎn)”,是建立在一定的土地上，以土地為依托的附著物，例如建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施等。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，房地產(chǎn)可以概括為：由土地及附著于土地之上或之中的各種建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施所形成的位置固定的財(cái)產(chǎn)，包括附著于這些財(cái)產(chǎn)實(shí)體的一組產(chǎn)權(quán)和其相互關(guān)系的總稱(chēng)[1].西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為商品的價(jià)格是由市場(chǎng)的供需關(guān)系決定的，真正的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該是在市場(chǎng)達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)圍繞價(jià)格上下波動(dòng)[2].
一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)的主體、客體、價(jià)格、資金以及運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)，作為市場(chǎng)體系的基本成分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，但由于房地產(chǎn)商品本身具有不同于其他產(chǎn)品的特殊屬性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其*的基本特征。
（1）較強(qiáng)的區(qū)域性[3].不可移動(dòng)的特性使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有*的區(qū)域性，這一類(lèi)的產(chǎn)品是不可能從一個(gè)地方轉(zhuǎn)移到另一個(gè)地方的，在交換過(guò)程中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，而不同于一般產(chǎn)品的“一手交錢(qián)一手交貨”.
（2）不充分競(jìng)爭(zhēng)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)并不充分，更容易形成壟斷局面。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，該類(lèi)商品只能和毗鄰的房地產(chǎn)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)就極易形成寡頭壟斷市場(chǎng)。
（3）受政策影響較大。土地作為*資源，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要資源之一，而這一資源的主要掌控者即為政府機(jī)構(gòu)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的不*競(jìng)爭(zhēng)性導(dǎo)致市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)“失靈”的情況，當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)部不能自動(dòng)調(diào)節(jié)進(jìn)行健康發(fā)展時(shí)，政府就會(huì)介入進(jìn)行資源的有效調(diào)控。
3 房?jī)r(jià)調(diào)控的現(xiàn)狀。
通過(guò)對(duì)歷年來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的整理，將房?jī)r(jià)調(diào)控政策劃分為稅收政策、金融政策以及土地政策[4],對(duì)其歸類(lèi)整理如下。
（1）稅收政策。政府為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，常常會(huì)應(yīng)用財(cái)稅政策進(jìn)行調(diào)控，通過(guò)影響供需關(guān)系穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格。
（2）金融政策。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，無(wú)論是買(mǎi)地還是樓盤(pán)建設(shè)都需要大量的款，在購(gòu)房時(shí)居民同樣需要通過(guò)款來(lái)實(shí)現(xiàn)支付，銀行對(duì)住房款比例、利率水平的調(diào)整會(huì)大地影響購(gòu)買(mǎi)力。
（3）土地政策。土地是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的*的資源，土地的供應(yīng)量及價(jià)格會(huì)左右房?jī)r(jià)的變動(dòng)，土地資源屬于國(guó)家管控的資源，政府利用土地的控制來(lái)調(diào)整房?jī)r(jià)一直以來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要手段。
4 房?jī)r(jià)調(diào)控的現(xiàn)狀分析。
近些年來(lái)，房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。國(guó)家有意識(shí)地出臺(tái)了相關(guān)貨幣和房?jī)r(jià)調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)投資的不斷上漲。2015 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 95979 億元，比上年增長(zhǎng)1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) 2.8%），增速比 1-11 月份回落0.3 個(gè)百分點(diǎn)。2015 年，商品房銷(xiāo)售面積 128495 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 6.5%,增速比 1-11 月份回落 0.9 個(gè)百分點(diǎn)。雖然我國(guó)的住房銷(xiāo)售數(shù)量較往年仍然是增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)的速度明顯下降。
2016 年伊始，樓市在各項(xiàng)信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開(kāi)去庫(kù)存大幕，如 2 月 2 日，中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)決定在不實(shí)施限購(gòu)的城市對(duì)套房付比例低降兩成，二套房付比例低可付三成。國(guó)家在推行去庫(kù)存政策的同時(shí)，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房?jī)r(jià)暴漲，部分二線(xiàn)城市如合肥、南京、無(wú)錫等城市的房?jī)r(jià)也居高不下。面對(duì)此種情況，很多城市政府又推出了一系列調(diào)控政策，如 3 月 25 日，上海發(fā)布*嚴(yán)調(diào)控政策，包括提高非上海市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限、二次購(gòu)房付款比例不低于 50%.同天深夜，深圳市政府出臺(tái)樓市調(diào)控新政策，其內(nèi)容核心為：非深戶(hù)購(gòu)房社保 1 年改 3 年、套房款還清，二套房付低 4 成。被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“房?jī)r(jià)四小龍”的廈門(mén)、南京、合肥、蘇州都已重啟了限購(gòu)政策。
2016 年 9 月 19 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了“2016 年 8 月份 70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”.其中多數(shù)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市全面取代一線(xiàn)城市成為房?jī)r(jià)上漲的“*”.與上月相比，70 個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有 4 個(gè)，上漲的城市有 64 個(gè)，持平的城市有 2 個(gè)，分別為湛江市和大理。
環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，高漲幅為鄭州市，上漲了 5.5%;低為烏魯木齊，下降了 0.3%.與上年同月相比，價(jià)格下降的城市有 6個(gè)，上漲的城市有 62 個(gè)，持平的城市有 2 個(gè)，分別為常德市以及大連市。8 月份，同比價(jià)格變動(dòng)中高漲幅為廈門(mén)，為 43.8%;低為錦州，下降了 3.8%.
5 房?jī)r(jià)調(diào)控的發(fā)展趨勢(shì)及政策建議。
根據(jù)以上分析，現(xiàn)有政策的調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，尤其是對(duì)于大城市而言，雖然各大高房?jī)r(jià)城市，如北京、上海等地，已經(jīng)連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)號(hào)稱(chēng)“歷史嚴(yán)”的調(diào)控政策，但在鑒于中國(guó)目前人口的高密集度，人口增量較多的大城市從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)依然將一路高歌，縱然在某一時(shí)期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)、反復(fù)，但整體依然將維持上漲趨勢(shì)。
針對(duì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，筆者認(rèn)為在政策調(diào)控上，先要實(shí)行針對(duì)性的土地政策。如一線(xiàn)城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟，但是大部分城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要大量的資金支持發(fā)展，如果統(tǒng)一實(shí)施提高開(kāi)發(fā)費(fèi)或購(gòu)置費(fèi)，會(huì)抑制小城鎮(zhèn)的發(fā)展，繼續(xù)加大房?jī)r(jià)差距。另外，還可以利用有效的金融政策來(lái)減少房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，利率政策、付比例的調(diào)整對(duì)購(gòu)買(mǎi)力有很大的影響。因此，在實(shí)行金融政策時(shí)可通過(guò)政策反向組合，防止居民購(gòu)買(mǎi)力在短期內(nèi)發(fā)生巨大變化，造成市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。
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近些年我國(guó)國(guó)民飽受房?jī)r(jià)的影響，雖然政府“限購(gòu)”“、限貸”等調(diào)控房?jī)r(jià)的政策不斷出臺(tái)，但是房?jī)r(jià)卻仍然穩(wěn)步飆升，嚴(yán)重影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行和正常的社會(huì)秩序。通過(guò)研究 70 個(gè)大中城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，對(duì)政策調(diào)整現(xiàn)狀以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，并提出政策建議，以期幫助居民更好地了解房?jī)r(jià)現(xiàn)狀和政府政策。
關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)調(diào)控；調(diào)控政策；發(fā)展趨勢(shì)。
1 引言。
中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一直被宣稱(chēng)為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市化進(jìn)程中也扮演著*的重要角色。縱觀(guān)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，自從 20 世紀(jì) 80 年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90 年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來(lái)，我國(guó)住房分配和供給體制都發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也得到了迅猛發(fā)展。據(jù)中國(guó)社科院數(shù)據(jù)顯示，2015 年商品住房總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá) 39.96 億平方米，現(xiàn)房待售面積 4.26 億平方米，供大于求的市場(chǎng)情況并沒(méi)阻止房?jī)r(jià)的飆升。為了調(diào)控房?jī)r(jià)，自 2003 年以來(lái)，各級(jí)政府相繼出臺(tái)并實(shí)施了一系列的調(diào)控政策，如“國(guó)八條”、“國(guó)四條”到近的“限購(gòu)”、“房產(chǎn)稅”等等，多樣的調(diào)控政策似乎并沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)的飆升產(chǎn)生根本性的影響。
房?jī)r(jià)調(diào)控新政的推出對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了怎樣的影響，是政府以及民眾普遍關(guān)注的話(huà)題。本文即針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并在分析未來(lái)可能的發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)提出政策性建議。
2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征。
房地產(chǎn)，又被稱(chēng)為“不動(dòng)產(chǎn)”,是建立在一定的土地上，以土地為依托的附著物，例如建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施等。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，房地產(chǎn)可以概括為：由土地及附著于土地之上或之中的各種建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施所形成的位置固定的財(cái)產(chǎn)，包括附著于這些財(cái)產(chǎn)實(shí)體的一組產(chǎn)權(quán)和其相互關(guān)系的總稱(chēng)[1].西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為商品的價(jià)格是由市場(chǎng)的供需關(guān)系決定的，真正的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該是在市場(chǎng)達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)圍繞價(jià)格上下波動(dòng)[2].
一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)的主體、客體、價(jià)格、資金以及運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)，作為市場(chǎng)體系的基本成分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，但由于房地產(chǎn)商品本身具有不同于其他產(chǎn)品的特殊屬性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其*的基本特征。
（1）較強(qiáng)的區(qū)域性[3].不可移動(dòng)的特性使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有*的區(qū)域性，這一類(lèi)的產(chǎn)品是不可能從一個(gè)地方轉(zhuǎn)移到另一個(gè)地方的，在交換過(guò)程中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，而不同于一般產(chǎn)品的“一手交錢(qián)一手交貨”.
（2）不充分競(jìng)爭(zhēng)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)并不充分，更容易形成壟斷局面。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，該類(lèi)商品只能和毗鄰的房地產(chǎn)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)就極易形成寡頭壟斷市場(chǎng)。
（3）受政策影響較大。土地作為*資源，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要資源之一，而這一資源的主要掌控者即為政府機(jī)構(gòu)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的不*競(jìng)爭(zhēng)性導(dǎo)致市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)“失靈”的情況，當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)部不能自動(dòng)調(diào)節(jié)進(jìn)行健康發(fā)展時(shí)，政府就會(huì)介入進(jìn)行資源的有效調(diào)控。
3 房?jī)r(jià)調(diào)控的現(xiàn)狀。
通過(guò)對(duì)歷年來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的整理，將房?jī)r(jià)調(diào)控政策劃分為稅收政策、金融政策以及土地政策[4],對(duì)其歸類(lèi)整理如下。
（1）稅收政策。政府為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，常常會(huì)應(yīng)用財(cái)稅政策進(jìn)行調(diào)控，通過(guò)影響供需關(guān)系穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格。
（2）金融政策。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，無(wú)論是買(mǎi)地還是樓盤(pán)建設(shè)都需要大量的款，在購(gòu)房時(shí)居民同樣需要通過(guò)款來(lái)實(shí)現(xiàn)支付，銀行對(duì)住房款比例、利率水平的調(diào)整會(huì)大地影響購(gòu)買(mǎi)力。
（3）土地政策。土地是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的*的資源，土地的供應(yīng)量及價(jià)格會(huì)左右房?jī)r(jià)的變動(dòng)，土地資源屬于國(guó)家管控的資源，政府利用土地的控制來(lái)調(diào)整房?jī)r(jià)一直以來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要手段。
4 房?jī)r(jià)調(diào)控的現(xiàn)狀分析。
近些年來(lái)，房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。國(guó)家有意識(shí)地出臺(tái)了相關(guān)貨幣和房?jī)r(jià)調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)投資的不斷上漲。2015 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 95979 億元，比上年增長(zhǎng)1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) 2.8%），增速比 1-11 月份回落0.3 個(gè)百分點(diǎn)。2015 年，商品房銷(xiāo)售面積 128495 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 6.5%,增速比 1-11 月份回落 0.9 個(gè)百分點(diǎn)。雖然我國(guó)的住房銷(xiāo)售數(shù)量較往年仍然是增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)的速度明顯下降。
2016 年伊始，樓市在各項(xiàng)信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開(kāi)去庫(kù)存大幕，如 2 月 2 日，中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)決定在不實(shí)施限購(gòu)的城市對(duì)套房付比例低降兩成，二套房付比例低可付三成。國(guó)家在推行去庫(kù)存政策的同時(shí)，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房?jī)r(jià)暴漲，部分二線(xiàn)城市如合肥、南京、無(wú)錫等城市的房?jī)r(jià)也居高不下。面對(duì)此種情況，很多城市政府又推出了一系列調(diào)控政策，如 3 月 25 日，上海發(fā)布*嚴(yán)調(diào)控政策，包括提高非上海市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限、二次購(gòu)房付款比例不低于 50%.同天深夜，深圳市政府出臺(tái)樓市調(diào)控新政策，其內(nèi)容核心為：非深戶(hù)購(gòu)房社保 1 年改 3 年、套房款還清，二套房付低 4 成。被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“房?jī)r(jià)四小龍”的廈門(mén)、南京、合肥、蘇州都已重啟了限購(gòu)政策。
2016 年 9 月 19 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了“2016 年 8 月份 70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”.其中多數(shù)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市全面取代一線(xiàn)城市成為房?jī)r(jià)上漲的“*”.與上月相比，70 個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有 4 個(gè)，上漲的城市有 64 個(gè)，持平的城市有 2 個(gè)，分別為湛江市和大理。
環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，高漲幅為鄭州市，上漲了 5.5%;低為烏魯木齊，下降了 0.3%.與上年同月相比，價(jià)格下降的城市有 6個(gè)，上漲的城市有 62 個(gè)，持平的城市有 2 個(gè)，分別為常德市以及大連市。8 月份，同比價(jià)格變動(dòng)中高漲幅為廈門(mén)，為 43.8%;低為錦州，下降了 3.8%.
5 房?jī)r(jià)調(diào)控的發(fā)展趨勢(shì)及政策建議。
根據(jù)以上分析，現(xiàn)有政策的調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，尤其是對(duì)于大城市而言，雖然各大高房?jī)r(jià)城市，如北京、上海等地，已經(jīng)連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)號(hào)稱(chēng)“歷史嚴(yán)”的調(diào)控政策，但在鑒于中國(guó)目前人口的高密集度，人口增量較多的大城市從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)依然將一路高歌，縱然在某一時(shí)期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)、反復(fù)，但整體依然將維持上漲趨勢(shì)。
針對(duì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，筆者認(rèn)為在政策調(diào)控上，先要實(shí)行針對(duì)性的土地政策。如一線(xiàn)城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟，但是大部分城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要大量的資金支持發(fā)展，如果統(tǒng)一實(shí)施提高開(kāi)發(fā)費(fèi)或購(gòu)置費(fèi)，會(huì)抑制小城鎮(zhèn)的發(fā)展，繼續(xù)加大房?jī)r(jià)差距。另外，還可以利用有效的金融政策來(lái)減少房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，利率政策、付比例的調(diào)整對(duì)購(gòu)買(mǎi)力有很大的影響。因此，在實(shí)行金融政策時(shí)可通過(guò)政策反向組合，防止居民購(gòu)買(mǎi)力在短期內(nèi)發(fā)生巨大變化，造成市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。
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價(jià)格調(diào)控NORGREN比例閥VP5006BJ411H00
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近些年我國(guó)國(guó)民飽受房?jī)r(jià)的影響，雖然政府“限購(gòu)”“、限貸”等調(diào)控房?jī)r(jià)的政策不斷出臺(tái)，但是房?jī)r(jià)卻仍然穩(wěn)步飆升，嚴(yán)重影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行和正常的社會(huì)秩序。通過(guò)研究 70 個(gè)大中城市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，對(duì)政策調(diào)整現(xiàn)狀以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，并提出政策建議，以期幫助居民更好地了解房?jī)r(jià)現(xiàn)狀和政府政策。
關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)調(diào)控；調(diào)控政策；發(fā)展趨勢(shì)。
1 引言。
中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一直被宣稱(chēng)為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在城市化進(jìn)程中也扮演著*的重要角色。縱觀(guān)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，自從 20 世紀(jì) 80 年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90 年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來(lái)，我國(guó)住房分配和供給體制都發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也得到了迅猛發(fā)展。據(jù)中國(guó)社科院數(shù)據(jù)顯示，2015 年商品住房總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá) 39.96 億平方米，現(xiàn)房待售面積 4.26 億平方米，供大于求的市場(chǎng)情況并沒(méi)阻止房?jī)r(jià)的飆升。為了調(diào)控房?jī)r(jià)，自 2003 年以來(lái)，各級(jí)政府相繼出臺(tái)并實(shí)施了一系列的調(diào)控政策，如“國(guó)八條”、“國(guó)四條”到近的“限購(gòu)”、“房產(chǎn)稅”等等，多樣的調(diào)控政策似乎并沒(méi)有對(duì)房?jī)r(jià)的飆升產(chǎn)生根本性的影響。
房?jī)r(jià)調(diào)控新政的推出對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了怎樣的影響，是政府以及民眾普遍關(guān)注的話(huà)題。本文即針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并在分析未來(lái)可能的發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)提出政策性建議。
2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本特征。
房地產(chǎn)，又被稱(chēng)為“不動(dòng)產(chǎn)”,是建立在一定的土地上，以土地為依托的附著物，例如建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施等。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，房地產(chǎn)可以概括為：由土地及附著于土地之上或之中的各種建筑物以及基礎(chǔ)設(shè)施所形成的位置固定的財(cái)產(chǎn)，包括附著于這些財(cái)產(chǎn)實(shí)體的一組產(chǎn)權(quán)和其相互關(guān)系的總稱(chēng)[1].西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為商品的價(jià)格是由市場(chǎng)的供需關(guān)系決定的，真正的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該是在市場(chǎng)達(dá)到均衡狀態(tài)時(shí)圍繞價(jià)格上下波動(dòng)[2].
一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)的主體、客體、價(jià)格、資金以及運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)，作為市場(chǎng)體系的基本成分，具有市場(chǎng)的一般規(guī)律性，但由于房地產(chǎn)商品本身具有不同于其他產(chǎn)品的特殊屬性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有其*的基本特征。
（1）較強(qiáng)的區(qū)域性[3].不可移動(dòng)的特性使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有*的區(qū)域性，這一類(lèi)的產(chǎn)品是不可能從一個(gè)地方轉(zhuǎn)移到另一個(gè)地方的，在交換過(guò)程中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，而不同于一般產(chǎn)品的“一手交錢(qián)一手交貨”.
（2）不充分競(jìng)爭(zhēng)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)并不充分，更容易形成壟斷局面。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，該類(lèi)商品只能和毗鄰的房地產(chǎn)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，少數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)就極易形成寡頭壟斷市場(chǎng)。
（3）受政策影響較大。土地作為*資源，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要資源之一，而這一資源的主要掌控者即為政府機(jī)構(gòu)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的不*競(jìng)爭(zhēng)性導(dǎo)致市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)“失靈”的情況，當(dāng)市場(chǎng)內(nèi)部不能自動(dòng)調(diào)節(jié)進(jìn)行健康發(fā)展時(shí)，政府就會(huì)介入進(jìn)行資源的有效調(diào)控。
3 房?jī)r(jià)調(diào)控的現(xiàn)狀。
通過(guò)對(duì)歷年來(lái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的整理，將房?jī)r(jià)調(diào)控政策劃分為稅收政策、金融政策以及土地政策[4],對(duì)其歸類(lèi)整理如下。
（1）稅收政策。政府為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，常常會(huì)應(yīng)用財(cái)稅政策進(jìn)行調(diào)控，通過(guò)影響供需關(guān)系穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格。
（2）金融政策。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金高度密集型行業(yè)，無(wú)論是買(mǎi)地還是樓盤(pán)建設(shè)都需要大量的款，在購(gòu)房時(shí)居民同樣需要通過(guò)款來(lái)實(shí)現(xiàn)支付，銀行對(duì)住房款比例、利率水平的調(diào)整會(huì)大地影響購(gòu)買(mǎi)力。
（3）土地政策。土地是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的*的資源，土地的供應(yīng)量及價(jià)格會(huì)左右房?jī)r(jià)的變動(dòng)，土地資源屬于國(guó)家管控的資源，政府利用土地的控制來(lái)調(diào)整房?jī)r(jià)一直以來(lái)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要手段。
4 房?jī)r(jià)調(diào)控的現(xiàn)狀分析。
近些年來(lái)，房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。國(guó)家有意識(shí)地出臺(tái)了相關(guān)貨幣和房?jī)r(jià)調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)投資的不斷上漲。2015 年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 95979 億元，比上年增長(zhǎng)1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) 2.8%），增速比 1-11 月份回落0.3 個(gè)百分點(diǎn)。2015 年，商品房銷(xiāo)售面積 128495 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 6.5%,增速比 1-11 月份回落 0.9 個(gè)百分點(diǎn)。雖然我國(guó)的住房銷(xiāo)售數(shù)量較往年仍然是增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)的速度明顯下降。
2016 年伊始，樓市在各項(xiàng)信貸政策和稅收政策調(diào)整中拉開(kāi)去庫(kù)存大幕，如 2 月 2 日，中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)決定在不實(shí)施限購(gòu)的城市對(duì)套房付比例低降兩成，二套房付比例低可付三成。國(guó)家在推行去庫(kù)存政策的同時(shí)，部分城市，如深圳、北京、上海等城市房?jī)r(jià)暴漲，部分二線(xiàn)城市如合肥、南京、無(wú)錫等城市的房?jī)r(jià)也居高不下。面對(duì)此種情況，很多城市政府又推出了一系列調(diào)控政策，如 3 月 25 日，上海發(fā)布*嚴(yán)調(diào)控政策，包括提高非上海市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保的年限、二次購(gòu)房付款比例不低于 50%.同天深夜，深圳市政府出臺(tái)樓市調(diào)控新政策，其內(nèi)容核心為：非深戶(hù)購(gòu)房社保 1 年改 3 年、套房款還清，二套房付低 4 成。被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“房?jī)r(jià)四小龍”的廈門(mén)、南京、合肥、蘇州都已重啟了限購(gòu)政策。
2016 年 9 月 19 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了“2016 年 8 月份 70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”.其中多數(shù)城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市全面取代一線(xiàn)城市成為房?jī)r(jià)上漲的“*”.與上月相比，70 個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有 4 個(gè)，上漲的城市有 64 個(gè)，持平的城市有 2 個(gè)，分別為湛江市和大理。
環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，高漲幅為鄭州市，上漲了 5.5%;低為烏魯木齊，下降了 0.3%.與上年同月相比，價(jià)格下降的城市有 6個(gè)，上漲的城市有 62 個(gè)，持平的城市有 2 個(gè)，分別為常德市以及大連市。8 月份，同比價(jià)格變動(dòng)中高漲幅為廈門(mén)，為 43.8%;低為錦州，下降了 3.8%.
5 房?jī)r(jià)調(diào)控的發(fā)展趨勢(shì)及政策建議。
根據(jù)以上分析，現(xiàn)有政策的調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大，尤其是對(duì)于大城市而言，雖然各大高房?jī)r(jià)城市，如北京、上海等地，已經(jīng)連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)號(hào)稱(chēng)“歷史嚴(yán)”的調(diào)控政策，但在鑒于中國(guó)目前人口的高密集度，人口增量較多的大城市從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)依然將一路高歌，縱然在某一時(shí)期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)、反復(fù)，但整體依然將維持上漲趨勢(shì)。
針對(duì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，筆者認(rèn)為在政策調(diào)控上，先要實(shí)行針對(duì)性的土地政策。如一線(xiàn)城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟，但是大部分城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要大量的資金支持發(fā)展，如果統(tǒng)一實(shí)施提高開(kāi)發(fā)費(fèi)或購(gòu)置費(fèi)，會(huì)抑制小城鎮(zhèn)的發(fā)展，繼續(xù)加大房?jī)r(jià)差距。另外，還可以利用有效的金融政策來(lái)減少房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，利率政策、付比例的調(diào)整對(duì)購(gòu)買(mǎi)力有很大的影響。因此，在實(shí)行金融政策時(shí)可通過(guò)政策反向組合，防止居民購(gòu)買(mǎi)力在短期內(nèi)發(fā)生巨大變化，造成市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。
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