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針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)價(jià)格上漲問題，英國從規(guī)劃、土地、建筑設(shè)計(jì)等各方面制定了一套系統(tǒng)的政策舉措。
1.調(diào)整區(qū)域住宅規(guī)劃。英國十分重視規(guī)劃導(dǎo)向。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，英國先推行規(guī)劃改革，改變?cè)械囊?guī)劃系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，收回郡一級(jí)規(guī)劃權(quán)，擴(kuò)大區(qū)域規(guī)劃控制協(xié)調(diào)范圍，保證規(guī)劃按照市場(chǎng)區(qū)域來定，這一 舉 措 突 破 了 土 地 資 源 的 限制，對(duì)穩(wěn)定住宅價(jià)格起到了基礎(chǔ)性和決定性作用。
2.強(qiáng)化土地循環(huán)利用。自20世紀(jì)90年代中期以來，英國政府秉持“新開發(fā)用地要有60%是已開發(fā)土地”的目標(biāo)，不斷強(qiáng)化土地循環(huán)開發(fā)加大污染土地?zé)o害化使用，住宅土地的循環(huán)使用率由1990年的54%增加到2005年的73%.同時(shí)，英國實(shí)行了50多年的綠帶制度，以及2007年出臺(tái)的生態(tài)城鎮(zhèn)計(jì)劃，也為城市生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化作出了重大貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了環(huán)境和發(fā)展的雙贏。
3.實(shí)行高密度政策。英國通過提高規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性、提高住宅密度、提高住宅質(zhì)量等措施，來促進(jìn)土地集約節(jié)約利用，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)住宅可持續(xù)發(fā)展。
4.建立商品房和廉租房混合制度。這一制度的核心在于兩點(diǎn)：一是數(shù)量上，每一個(gè)中等規(guī)模以上的小區(qū)必須有一定數(shù)量的廉租房（倫敦要求50%的比例），二是質(zhì)量上，要求廉租房和商品房要外觀一致、混合布置。這一舉措對(duì)我國具有特別大的參考意義，能較大程度地避免專門的廉租房小區(qū)所帶來的社會(huì)穩(wěn)定問題。
二、德國：*特色調(diào)控政策保持房價(jià)穩(wěn)定
為穩(wěn)定房價(jià)，德國從目標(biāo)定位、房貸模式、調(diào)節(jié)辦法等方面，制定了一套*特色的政策體系，這些政策，使德國房價(jià)長期以來一直保持在低位運(yùn)行。
1.目標(biāo)定位上，強(qiáng)調(diào)住房的民生保障功能。德國是一個(gè)高福利國家，其房地產(chǎn)政策的要目標(biāo)是提高居民的住房福利，保障居民的居住權(quán)利。因此，德國房地產(chǎn)政策的核心始終是保民生。
2.房貸模式上，“合同儲(chǔ)蓄”模式*特色。不同于我國的住房抵押款模式，德國房貸模式主要包括“合同儲(chǔ)蓄”、家庭儲(chǔ)蓄、商業(yè)款三種模式，其中“合同儲(chǔ)蓄”模式占了一半。而且，三種模式都實(shí)行固定利率，對(duì)調(diào)控房價(jià)發(fā)揮了重要的“穩(wěn)定器”作用。
3.調(diào)節(jié)辦 法 上，實(shí) 行 分 類 調(diào) 節(jié)。德 國 通 過 稅 收 調(diào) 節(jié) 杠桿，遏制房地產(chǎn)投資、投機(jī)行為。對(duì)于自住自用的，不需要繳納不動(dòng)產(chǎn)稅；對(duì)于出售房地產(chǎn)的，需繳納不動(dòng)產(chǎn)稅（房屋評(píng)估價(jià)值的1%~1.5%）、3.5%的交易稅和15%差價(jià)盈利稅；對(duì)于房地產(chǎn)商定價(jià)，德國也做了十分嚴(yán)格的規(guī)定，定價(jià)超過“合理房價(jià)”的20%為“超高房價(jià)”,超過50%的為“房價(jià)暴利”,均為違法行為，要接受處罰。
三、新加坡：供給側(cè)需求側(cè)同時(shí)發(fā)力解決住房問題
新加坡是*的住房問題解決較好的國家，其調(diào)控經(jīng)驗(yàn)主要 體 現(xiàn) 在 兩 個(gè) 方 面：一 方 面，構(gòu) 建 組 織 體 系。“公屋”是新加坡房地產(chǎn)政策的核心，為有序推薦“公屋”的建設(shè)、分配和管理，新加坡政府設(shè)立了專門的機(jī)構(gòu)，即住房發(fā)展局。新加坡住 房 發(fā) 展 局 建 設(shè) 的“公 屋”占 了 全 部 住 房 供 給 量 的85%.另一方面，完善制度體系。主要從供給側(cè)、需求側(cè)兩個(gè)方面，構(gòu)建、完善了一系列政策舉措。供給側(cè)，通過科學(xué)的土地供應(yīng)機(jī)制，按 照 功 能 劃 分，分 類 調(diào) 控，調(diào) 節(jié) 土 地 供 應(yīng) 時(shí)間、供應(yīng)量，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地價(jià)格的控制。需求側(cè)，包含了三個(gè)方面的政策：一 是 購 房 階 梯 消 費(fèi) 政 策。對(duì) 于 中 低 收 入 家庭，實(shí)行準(zhǔn)商品模式，居民購“公屋”只需付售價(jià)的20%,余下部分由建屋局以低息款方式墊付，居民可按分期付款的方式購買；對(duì)于高收入家庭，則實(shí)行*商品化。二是公積金保障制度。新加坡政府規(guī)定，居民月薪的40%強(qiáng)制存入中央公積金局，作購房、醫(yī)療、保險(xiǎn)和養(yǎng)老之用。三是嚴(yán)格的住房交易政策。新加坡政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管，任何人在買賣“公屋”時(shí)都需要提供準(zhǔn)確、詳實(shí)的材料，弄虛作假者將面臨罰款和禁；一個(gè)家庭同時(shí)只能擁有一套“公屋”,5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，如果要購買新房，舊“公屋”必須退還。
四、經(jīng)驗(yàn)的啟示和思考
1.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是必要的也是必須的。經(jīng)驗(yàn)充分表明，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，“無形之手”和“有形之手”都是必須的，不能過度相信房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)能力。回顧近年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程，我們發(fā)現(xiàn)，正是由于政府不斷地通過經(jīng)濟(jì)、行政、法律等手段，從土地、交易、消費(fèi)等各環(huán)節(jié)進(jìn)行方位的綜合系統(tǒng)的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生起到了積極的抑制作用，我國經(jīng)濟(jì)在金融危機(jī)爆發(fā)后受到的沖擊才比美國等國家小，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的幅度也才更窄一些。因此說，發(fā)揮好市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用和用好政府“有形之手”,二者缺一不可。
2.準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)的雙重屬性和雙重任務(wù)。一方面，房地產(chǎn)兼具消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，從世界各國發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，不難看出，凡是突出房地產(chǎn)消費(fèi)屬性的，該國房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)以及經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就比較小，如德國、法國等。凡是突出房地產(chǎn)投資屬性的，該國房地產(chǎn)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就比較大，比如美國、日本、西班牙等。另一方面，房地產(chǎn)承擔(dān)著促增長和保民生雙重任務(wù)。這兩個(gè)任務(wù)往往是矛盾的，促 增 長 讓 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 活 躍，投 資 增 加，開 工量、建設(shè)量增加帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展；保民生則要控制住房價(jià)，這樣一來開發(fā)商、投資者的積極性就會(huì)下降，投資就會(huì)減少，會(huì)影響增長。對(duì)此，要從以下幾個(gè)方面準(zhǔn)備把握：一是要區(qū)別對(duì)待，采取差異化政策，即區(qū)別自主型改善型需求與投資需求分類調(diào)控，區(qū)別不同住房地位群體分類指導(dǎo)，區(qū)別一、二級(jí)市場(chǎng)面臨的不同矛盾分類解決。二是不能過度強(qiáng)化房地產(chǎn)的投資屬性，要運(yùn)用稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段，減弱虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)因素。三是在當(dāng)前房價(jià)持續(xù)上漲的情況下，應(yīng)準(zhǔn)備把握房地產(chǎn)調(diào)控方向，適當(dāng)弱化住房的投資功能。政府應(yīng)有所區(qū)別地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格回歸于合理的范圍，既保證房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，又能改善住房難的民生問題。
3.培育健康的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)。一是實(shí)行差別化的信貸、稅費(fèi)以及財(cái) 政 政 策，重 點(diǎn) 是 支 持 自 住 型、改 善 型 住 房 需求。二是鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展融資渠道，形成科學(xué)合理的信貸結(jié)構(gòu)。三是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資性需求，要辯證地看待，合理地引導(dǎo)?？山梃b德國通過稅收等手段遏制投機(jī)性“炒房者”.
4.引導(dǎo)培育規(guī)范的房屋租賃市場(chǎng)。“居者有其屋”有兩個(gè)含義，一是擁有產(chǎn)權(quán)房，二是有房住。政府的責(zé)任是“居者有其屋”,不是“居者買其屋”,租房也是解決住房問題的重要途徑。要引導(dǎo)居民樹立購買與租賃并重的消費(fèi)觀念，根據(jù)實(shí)際收入水平和消費(fèi)能力來選擇買房或租房。同時(shí)，要積極培育規(guī)范的房屋租賃市場(chǎng)，健全法規(guī)制度體系，加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)和配合，健全和完善房屋租賃備案登記制度。
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1.調(diào)整區(qū)域住宅規(guī)劃。英國十分重視規(guī)劃導(dǎo)向。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，英國先推行規(guī)劃改革，改變?cè)械囊?guī)劃系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，收回郡一級(jí)規(guī)劃權(quán)，擴(kuò)大區(qū)域規(guī)劃控制協(xié)調(diào)范圍，保證規(guī)劃按照市場(chǎng)區(qū)域來定，這一 舉 措 突 破 了 土 地 資 源 的 限制，對(duì)穩(wěn)定住宅價(jià)格起到了基礎(chǔ)性和決定性作用。
2.強(qiáng)化土地循環(huán)利用。自20世紀(jì)90年代中期以來，英國政府秉持“新開發(fā)用地要有60%是已開發(fā)土地”的目標(biāo)，不斷強(qiáng)化土地循環(huán)開發(fā)加大污染土地?zé)o害化使用，住宅土地的循環(huán)使用率由1990年的54%增加到2005年的73%.同時(shí)，英國實(shí)行了50多年的綠帶制度，以及2007年出臺(tái)的生態(tài)城鎮(zhèn)計(jì)劃，也為城市生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化作出了重大貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了環(huán)境和發(fā)展的雙贏。
3.實(shí)行高密度政策。英國通過提高規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性、提高住宅密度、提高住宅質(zhì)量等措施，來促進(jìn)土地集約節(jié)約利用，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)住宅可持續(xù)發(fā)展。
4.建立商品房和廉租房混合制度。這一制度的核心在于兩點(diǎn)：一是數(shù)量上，每一個(gè)中等規(guī)模以上的小區(qū)必須有一定數(shù)量的廉租房（倫敦要求50%的比例），二是質(zhì)量上，要求廉租房和商品房要外觀一致、混合布置。這一舉措對(duì)我國具有特別大的參考意義，能較大程度地避免專門的廉租房小區(qū)所帶來的社會(huì)穩(wěn)定問題。
二、德國：*特色調(diào)控政策保持房價(jià)穩(wěn)定
為穩(wěn)定房價(jià)，德國從目標(biāo)定位、房貸模式、調(diào)節(jié)辦法等方面，制定了一套*特色的政策體系，這些政策，使德國房價(jià)長期以來一直保持在低位運(yùn)行。
1.目標(biāo)定位上，強(qiáng)調(diào)住房的民生保障功能。德國是一個(gè)高福利國家，其房地產(chǎn)政策的要目標(biāo)是提高居民的住房福利，保障居民的居住權(quán)利。因此，德國房地產(chǎn)政策的核心始終是保民生。
2.房貸模式上，“合同儲(chǔ)蓄”模式*特色。不同于我國的住房抵押款模式，德國房貸模式主要包括“合同儲(chǔ)蓄”、家庭儲(chǔ)蓄、商業(yè)款三種模式，其中“合同儲(chǔ)蓄”模式占了一半。而且，三種模式都實(shí)行固定利率，對(duì)調(diào)控房價(jià)發(fā)揮了重要的“穩(wěn)定器”作用。
3.調(diào)節(jié)辦 法 上，實(shí) 行 分 類 調(diào) 節(jié)。德 國 通 過 稅 收 調(diào) 節(jié) 杠桿，遏制房地產(chǎn)投資、投機(jī)行為。對(duì)于自住自用的，不需要繳納不動(dòng)產(chǎn)稅；對(duì)于出售房地產(chǎn)的，需繳納不動(dòng)產(chǎn)稅（房屋評(píng)估價(jià)值的1%~1.5%）、3.5%的交易稅和15%差價(jià)盈利稅；對(duì)于房地產(chǎn)商定價(jià)，德國也做了十分嚴(yán)格的規(guī)定，定價(jià)超過“合理房價(jià)”的20%為“超高房價(jià)”,超過50%的為“房價(jià)暴利”,均為違法行為，要接受處罰。
三、新加坡：供給側(cè)需求側(cè)同時(shí)發(fā)力解決住房問題
新加坡是*的住房問題解決較好的國家，其調(diào)控經(jīng)驗(yàn)主要 體 現(xiàn) 在 兩 個(gè) 方 面：一 方 面，構(gòu) 建 組 織 體 系。“公屋”是新加坡房地產(chǎn)政策的核心，為有序推薦“公屋”的建設(shè)、分配和管理，新加坡政府設(shè)立了專門的機(jī)構(gòu)，即住房發(fā)展局。新加坡住 房 發(fā) 展 局 建 設(shè) 的“公 屋”占 了 全 部 住 房 供 給 量 的85%.另一方面，完善制度體系。主要從供給側(cè)、需求側(cè)兩個(gè)方面，構(gòu)建、完善了一系列政策舉措。供給側(cè)，通過科學(xué)的土地供應(yīng)機(jī)制，按 照 功 能 劃 分，分 類 調(diào) 控，調(diào) 節(jié) 土 地 供 應(yīng) 時(shí)間、供應(yīng)量，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地價(jià)格的控制。需求側(cè)，包含了三個(gè)方面的政策：一 是 購 房 階 梯 消 費(fèi) 政 策。對(duì) 于 中 低 收 入 家庭，實(shí)行準(zhǔn)商品模式，居民購“公屋”只需付售價(jià)的20%,余下部分由建屋局以低息款方式墊付，居民可按分期付款的方式購買；對(duì)于高收入家庭，則實(shí)行*商品化。二是公積金保障制度。新加坡政府規(guī)定，居民月薪的40%強(qiáng)制存入中央公積金局，作購房、醫(yī)療、保險(xiǎn)和養(yǎng)老之用。三是嚴(yán)格的住房交易政策。新加坡政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管，任何人在買賣“公屋”時(shí)都需要提供準(zhǔn)確、詳實(shí)的材料，弄虛作假者將面臨罰款和禁；一個(gè)家庭同時(shí)只能擁有一套“公屋”,5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，如果要購買新房，舊“公屋”必須退還。
四、經(jīng)驗(yàn)的啟示和思考
1.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是必要的也是必須的。經(jīng)驗(yàn)充分表明，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，“無形之手”和“有形之手”都是必須的，不能過度相信房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)能力?；仡櫧陙砦覈康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程，我們發(fā)現(xiàn)，正是由于政府不斷地通過經(jīng)濟(jì)、行政、法律等手段，從土地、交易、消費(fèi)等各環(huán)節(jié)進(jìn)行方位的綜合系統(tǒng)的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生起到了積極的抑制作用，我國經(jīng)濟(jì)在金融危機(jī)爆發(fā)后受到的沖擊才比美國等國家小，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的幅度也才更窄一些。因此說，發(fā)揮好市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用和用好政府“有形之手”,二者缺一不可。
2.準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)的雙重屬性和雙重任務(wù)。一方面，房地產(chǎn)兼具消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，從世界各國發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，不難看出，凡是突出房地產(chǎn)消費(fèi)屬性的，該國房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)以及經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就比較小，如德國、法國等。凡是突出房地產(chǎn)投資屬性的，該國房地產(chǎn)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就比較大，比如美國、日本、西班牙等。另一方面，房地產(chǎn)承擔(dān)著促增長和保民生雙重任務(wù)。這兩個(gè)任務(wù)往往是矛盾的，促 增 長 讓 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 活 躍，投 資 增 加，開 工量、建設(shè)量增加帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展；保民生則要控制住房價(jià)，這樣一來開發(fā)商、投資者的積極性就會(huì)下降，投資就會(huì)減少，會(huì)影響增長。對(duì)此，要從以下幾個(gè)方面準(zhǔn)備把握：一是要區(qū)別對(duì)待，采取差異化政策，即區(qū)別自主型改善型需求與投資需求分類調(diào)控，區(qū)別不同住房地位群體分類指導(dǎo)，區(qū)別一、二級(jí)市場(chǎng)面臨的不同矛盾分類解決。二是不能過度強(qiáng)化房地產(chǎn)的投資屬性，要運(yùn)用稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段，減弱虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)因素。三是在當(dāng)前房價(jià)持續(xù)上漲的情況下，應(yīng)準(zhǔn)備把握房地產(chǎn)調(diào)控方向，適當(dāng)弱化住房的投資功能。政府應(yīng)有所區(qū)別地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格回歸于合理的范圍，既保證房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，又能改善住房難的民生問題。
3.培育健康的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)。一是實(shí)行差別化的信貸、稅費(fèi)以及財(cái) 政 政 策，重 點(diǎn) 是 支 持 自 住 型、改 善 型 住 房 需求。二是鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展融資渠道，形成科學(xué)合理的信貸結(jié)構(gòu)。三是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資性需求，要辯證地看待，合理地引導(dǎo)。可借鑒德國通過稅收等手段遏制投機(jī)性“炒房者”.
4.引導(dǎo)培育規(guī)范的房屋租賃市場(chǎng)。“居者有其屋”有兩個(gè)含義，一是擁有產(chǎn)權(quán)房，二是有房住。政府的責(zé)任是“居者有其屋”,不是“居者買其屋”,租房也是解決住房問題的重要途徑。要引導(dǎo)居民樹立購買與租賃并重的消費(fèi)觀念，根據(jù)實(shí)際收入水平和消費(fèi)能力來選擇買房或租房。同時(shí)，要積極培育規(guī)范的房屋租賃市場(chǎng)，健全法規(guī)制度體系，加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)和配合，健全和完善房屋租賃備案登記制度。
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針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)價(jià)格上漲問題，英國從規(guī)劃、土地、建筑設(shè)計(jì)等各方面制定了一套系統(tǒng)的政策舉措。
1.調(diào)整區(qū)域住宅規(guī)劃。英國十分重視規(guī)劃導(dǎo)向。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，英國先推行規(guī)劃改革，改變?cè)械囊?guī)劃系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，收回郡一級(jí)規(guī)劃權(quán)，擴(kuò)大區(qū)域規(guī)劃控制協(xié)調(diào)范圍，保證規(guī)劃按照市場(chǎng)區(qū)域來定，這一 舉 措 突 破 了 土 地 資 源 的 限制，對(duì)穩(wěn)定住宅價(jià)格起到了基礎(chǔ)性和決定性作用。
2.強(qiáng)化土地循環(huán)利用。自20世紀(jì)90年代中期以來，英國政府秉持“新開發(fā)用地要有60%是已開發(fā)土地”的目標(biāo)，不斷強(qiáng)化土地循環(huán)開發(fā)加大污染土地?zé)o害化使用，住宅土地的循環(huán)使用率由1990年的54%增加到2005年的73%.同時(shí)，英國實(shí)行了50多年的綠帶制度，以及2007年出臺(tái)的生態(tài)城鎮(zhèn)計(jì)劃，也為城市生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化作出了重大貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了環(huán)境和發(fā)展的雙贏。
3.實(shí)行高密度政策。英國通過提高規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性、提高住宅密度、提高住宅質(zhì)量等措施，來促進(jìn)土地集約節(jié)約利用，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)住宅可持續(xù)發(fā)展。
4.建立商品房和廉租房混合制度。這一制度的核心在于兩點(diǎn)：一是數(shù)量上，每一個(gè)中等規(guī)模以上的小區(qū)必須有一定數(shù)量的廉租房（倫敦要求50%的比例），二是質(zhì)量上，要求廉租房和商品房要外觀一致、混合布置。這一舉措對(duì)我國具有特別大的參考意義，能較大程度地避免專門的廉租房小區(qū)所帶來的社會(huì)穩(wěn)定問題。
二、德國：*特色調(diào)控政策保持房價(jià)穩(wěn)定
為穩(wěn)定房價(jià)，德國從目標(biāo)定位、房貸模式、調(diào)節(jié)辦法等方面，制定了一套*特色的政策體系，這些政策，使德國房價(jià)長期以來一直保持在低位運(yùn)行。
1.目標(biāo)定位上，強(qiáng)調(diào)住房的民生保障功能。德國是一個(gè)高福利國家，其房地產(chǎn)政策的要目標(biāo)是提高居民的住房福利，保障居民的居住權(quán)利。因此，德國房地產(chǎn)政策的核心始終是保民生。
2.房貸模式上，“合同儲(chǔ)蓄”模式*特色。不同于我國的住房抵押款模式，德國房貸模式主要包括“合同儲(chǔ)蓄”、家庭儲(chǔ)蓄、商業(yè)款三種模式，其中“合同儲(chǔ)蓄”模式占了一半。而且，三種模式都實(shí)行固定利率，對(duì)調(diào)控房價(jià)發(fā)揮了重要的“穩(wěn)定器”作用。
3.調(diào)節(jié)辦 法 上，實(shí) 行 分 類 調(diào) 節(jié)。德 國 通 過 稅 收 調(diào) 節(jié) 杠桿，遏制房地產(chǎn)投資、投機(jī)行為。對(duì)于自住自用的，不需要繳納不動(dòng)產(chǎn)稅；對(duì)于出售房地產(chǎn)的，需繳納不動(dòng)產(chǎn)稅（房屋評(píng)估價(jià)值的1%~1.5%）、3.5%的交易稅和15%差價(jià)盈利稅；對(duì)于房地產(chǎn)商定價(jià)，德國也做了十分嚴(yán)格的規(guī)定，定價(jià)超過“合理房價(jià)”的20%為“超高房價(jià)”,超過50%的為“房價(jià)暴利”,均為違法行為，要接受處罰。
三、新加坡：供給側(cè)需求側(cè)同時(shí)發(fā)力解決住房問題
新加坡是*的住房問題解決較好的國家，其調(diào)控經(jīng)驗(yàn)主要 體 現(xiàn) 在 兩 個(gè) 方 面：一 方 面，構(gòu) 建 組 織 體 系。“公屋”是新加坡房地產(chǎn)政策的核心，為有序推薦“公屋”的建設(shè)、分配和管理，新加坡政府設(shè)立了專門的機(jī)構(gòu)，即住房發(fā)展局。新加坡住 房 發(fā) 展 局 建 設(shè) 的“公 屋”占 了 全 部 住 房 供 給 量 的85%.另一方面，完善制度體系。主要從供給側(cè)、需求側(cè)兩個(gè)方面，構(gòu)建、完善了一系列政策舉措。供給側(cè)，通過科學(xué)的土地供應(yīng)機(jī)制，按 照 功 能 劃 分，分 類 調(diào) 控，調(diào) 節(jié) 土 地 供 應(yīng) 時(shí)間、供應(yīng)量，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地價(jià)格的控制。需求側(cè)，包含了三個(gè)方面的政策：一 是 購 房 階 梯 消 費(fèi) 政 策。對(duì) 于 中 低 收 入 家庭，實(shí)行準(zhǔn)商品模式，居民購“公屋”只需付售價(jià)的20%,余下部分由建屋局以低息款方式墊付，居民可按分期付款的方式購買；對(duì)于高收入家庭，則實(shí)行*商品化。二是公積金保障制度。新加坡政府規(guī)定，居民月薪的40%強(qiáng)制存入中央公積金局，作購房、醫(yī)療、保險(xiǎn)和養(yǎng)老之用。三是嚴(yán)格的住房交易政策。新加坡政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管，任何人在買賣“公屋”時(shí)都需要提供準(zhǔn)確、詳實(shí)的材料，弄虛作假者將面臨罰款和禁；一個(gè)家庭同時(shí)只能擁有一套“公屋”,5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，如果要購買新房，舊“公屋”必須退還。
四、經(jīng)驗(yàn)的啟示和思考
1.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是必要的也是必須的。經(jīng)驗(yàn)充分表明，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，“無形之手”和“有形之手”都是必須的，不能過度相信房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)能力?；仡櫧陙砦覈康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程，我們發(fā)現(xiàn)，正是由于政府不斷地通過經(jīng)濟(jì)、行政、法律等手段，從土地、交易、消費(fèi)等各環(huán)節(jié)進(jìn)行方位的綜合系統(tǒng)的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生起到了積極的抑制作用，我國經(jīng)濟(jì)在金融危機(jī)爆發(fā)后受到的沖擊才比美國等國家小，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的幅度也才更窄一些。因此說，發(fā)揮好市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用和用好政府“有形之手”,二者缺一不可。
2.準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)的雙重屬性和雙重任務(wù)。一方面，房地產(chǎn)兼具消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，從世界各國發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，不難看出，凡是突出房地產(chǎn)消費(fèi)屬性的，該國房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)以及經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就比較小，如德國、法國等。凡是突出房地產(chǎn)投資屬性的，該國房地產(chǎn)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就比較大，比如美國、日本、西班牙等。另一方面，房地產(chǎn)承擔(dān)著促增長和保民生雙重任務(wù)。這兩個(gè)任務(wù)往往是矛盾的，促 增 長 讓 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 活 躍，投 資 增 加，開 工量、建設(shè)量增加帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展；保民生則要控制住房價(jià)，這樣一來開發(fā)商、投資者的積極性就會(huì)下降，投資就會(huì)減少，會(huì)影響增長。對(duì)此，要從以下幾個(gè)方面準(zhǔn)備把握：一是要區(qū)別對(duì)待，采取差異化政策，即區(qū)別自主型改善型需求與投資需求分類調(diào)控，區(qū)別不同住房地位群體分類指導(dǎo)，區(qū)別一、二級(jí)市場(chǎng)面臨的不同矛盾分類解決。二是不能過度強(qiáng)化房地產(chǎn)的投資屬性，要運(yùn)用稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段，減弱虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)因素。三是在當(dāng)前房價(jià)持續(xù)上漲的情況下，應(yīng)準(zhǔn)備把握房地產(chǎn)調(diào)控方向，適當(dāng)弱化住房的投資功能。政府應(yīng)有所區(qū)別地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格回歸于合理的范圍，既保證房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，又能改善住房難的民生問題。
3.培育健康的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)。一是實(shí)行差別化的信貸、稅費(fèi)以及財(cái) 政 政 策，重 點(diǎn) 是 支 持 自 住 型、改 善 型 住 房 需求。二是鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展融資渠道，形成科學(xué)合理的信貸結(jié)構(gòu)。三是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資性需求，要辯證地看待，合理地引導(dǎo)?？山梃b德國通過稅收等手段遏制投機(jī)性“炒房者”.
4.引導(dǎo)培育規(guī)范的房屋租賃市場(chǎng)。“居者有其屋”有兩個(gè)含義，一是擁有產(chǎn)權(quán)房，二是有房住。政府的責(zé)任是“居者有其屋”,不是“居者買其屋”,租房也是解決住房問題的重要途徑。要引導(dǎo)居民樹立購買與租賃并重的消費(fèi)觀念，根據(jù)實(shí)際收入水平和消費(fèi)能力來選擇買房或租房。同時(shí)，要積極培育規(guī)范的房屋租賃市場(chǎng)，健全法規(guī)制度體系，加強(qiáng)各部門之間的協(xié)調(diào)和配合，健全和完善房屋租賃備案登記制度。
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