備貨政策TE SCHRACK連接器接頭PT570024
南京惠言達(dá)電氣有限公司成立于2019年，座落在南京六合市商圈。9年備件銷售積累，公司主要經(jīng)營歐、美等國的閥門、過濾設(shè)備、編碼器、傳感器、儀器儀表、及各種自動化產(chǎn)品，公司全力貫徹“以質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品和完善到位的技術(shù)服務(wù)客戶”的經(jīng)營宗旨，服務(wù)于國內(nèi)的流體控制和自動化控制領(lǐng)域。節(jié)省了中間環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)費(fèi)用，能夠把更優(yōu)惠的價格提供給用戶。通過發(fā)展我司已經(jīng)自動化設(shè)備和備件供應(yīng)商，主營產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于冶金、造紙、礦山、石化、能源、集裝箱碼頭、汽車、水利、市政工程及環(huán)保以及各類軍事、航空航天、科研等領(lǐng)域。
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ALBANY D8930RG042 電阻器
ALBANY D4904R0544 感應(yīng)傳感器
ALBANY D8930R0081 接口卡
ALBANY D4904R0545 感應(yīng)傳感器
ALBANY 100 67249
binder D8140R0005 滾珠軸承
BRENET FD115
BRENET 60420 BROSSE CYLINDRIQUE MODULAIRE 80 - Densite : type 416, Dia.ext
Ebm ENTRAINEUR BROSSE type
HEUER R4E310-AF12-05 離心式風(fēng)機(jī)
AirCom Nr.100180 臺鉗
SIEMENS R450-04I 減壓閥
SIEMENS 6GK1571-0BA00-0AA0 適配器
SIEMENS 1FK7083-2AH71-1RG0 伺服電機(jī)
SIEMENS 6SL3000-0HE21-0AA0 過濾器
SIEMENS 6SL3054-0EF00-1BA0 變頻器
SIEMENS 6ES7138-4DF11-0AB0 接口模塊
SIEMENS 6FX8002-5CS01-1BA0 電纜組件
SIEMENS 6ES7134-4JB51-0AB0 接口模塊
charles 6SL3000-0CE21-0AA0 變頻器
FLENDER B85 SE Nr.X41-202/12
ASM FLENDER CAVEX 80 CFA/SU/B
KTR WS12-3000-420A-L10-SB0-M12-SD4 位移傳感器
Boellhoff ROTEX24 D5mm L78mm, no holes
FOBA Din7337-A A2/A2 4.0X8.0
Clyde Y.0100
wago DN200.P30667D-00 接頭
E+H 753-540 接口模塊
TE Connectivity PMD75-2A6T7/1C3 壓力傳感器
TE Connectivity 1-1618002-8 繼電器
SIEMENS 1-175218-3
Alfa laval LGB21.330A27 燃燒器控制
Alfa laval PART NO. 9613419802; 10-30VDC PNP/NPN 6MM CONN THINKTOP基本數(shù)字10-30
Chicago Pneumatics PART NO. NANOJET HEAD CLEANER WITH 2" SANITARY FLANGE
ebmpast PART NO. CP7739 沖擊扳手
SIEMENS G1G144-AF49-70 離心式風(fēng)機(jī)
SIEMENS 3RA2316-8XB30-1BB4 接觸器
AirLoc 4AV3100-2EB00-0A 電源
Veith PART NO. PRG 125/910
TSCHAN FE42-63/17*63
Boehmer NORM-Mex G295 GG/Pb82 聯(lián)軸器
Buehler 003.4236 球閥
SIEMENS BA4510 with 1/4 plug
Amiad 3UG4614-1BR20 數(shù)字監(jiān)控繼電器
AFAG 84-34-10-0003
AFAG 50050602
AFAG 15023361
Boge 50430892
wago SRHV250-5 壓縮機(jī)
wago 280-901 插頭
wago 769-431 止動爪
wago 769-413 應(yīng)變釋放板
wago 769-105 母連接器
wago 769-308 端板和中間板
wago 280-831 接線端子
British Encoder 280-905 接線端子
ABB 735-PP 400PPR no:04719523 V:5-24
KTR CODE68685826D AINT-14C SERNO.：7050124EE
baumer ROTEX GS7 80SH-A 2.8-Φ7,2.8-Φ7
ACE GI355A70415 5000lmp
ACE GS-19-80-CC-K12656 機(jī)床用減震器
ACE Type MC150/225/600;MC150MH2
Conec Type MC150/225/600;MC600MH2
baumer GL200 5KO/M 150°
ganter OG60 DN 600 CI S-NR:700002003789 增量式編碼器
ganter Switch crank 165*24 GANTER GRIFF GN558-165-K24 A01780F580.09.03.5972_10093116_0039_10103519
MEZ Switch crank 165*24 GANTER GRIFF GN558-165-K24 A01781F580.09.03.5972_10093116_0039_10103519
Ebm 7AA71M04-G
HBM 4114 N/2H8P
BELLODI 1-U2B/2kN 負(fù)荷傳感器
Contraves G47352+ 工件夾具
SIEMENS GB140SO 凸輪開關(guān)
SFERO 6SL3912-0AP36-0AA0 電源1
Control Techniques LR 6 彈簧
baumer SP5401 變頻器
WENGLOR IGYX 18P17B3/L IGYX 18P17B3
SIEMENS ED98PCV3 反射傳感器
SIEMENS 6ES7 194-4AC00-0AA0
SIEMENS 6AV6 642-0BA01-1AX1
SIEMENS 6ES7195-7HA00-0XA0 總線模塊
SIEMENS 6ES7 901-3DB30-0XA0-0
SIEMENS 6ES7 141-4BF00-0AA0
SIEMENS 3RT1046-1A..4,220VAC
SIEMENS 3RK1304-5KS40-4AA0
SIEMENS 6AV6 643-0DD01-1AX1
ACE RUGGEDCOM RSG2300 S/N# R23-0910-03288
ACE GS-19-80-CC-K12656 機(jī)床用減震器
E+H MC225MH 減震器
國家制定和實施貨幣政策會充分考慮到產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)顩r。同樣的貨幣政策會因行業(yè)的不同，或是相同行業(yè)因所處的地域環(huán)境不同而產(chǎn)生不同的影響。這一點在房產(chǎn)行業(yè)中體現(xiàn)的尤為突出。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，從房產(chǎn)的開發(fā)到經(jīng)營甚是銷售的方方面面都離不開資金的支撐。談到資金，就要充分考慮利率的問題，利率的變動決定著資金的流向，資金的流向改變著市場上房產(chǎn)的供求狀況，進(jìn)而影響住房的價格。
3.1.1利率 .
房貸利率對房價的影響主要體現(xiàn)在通過按揭款購房的交易行為上，實際房貸利率與房產(chǎn)的價格是呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系的，但是這種現(xiàn)象并不是非常的。房貸利率提高，購房者的還款壓力就會上升，這會限制一部分人的購房行為，市場上對住房的需求就會下降。為了改變這一現(xiàn)狀，房產(chǎn)開發(fā)商會選擇降低房價，這一措施的后果是一些小規(guī)模開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債情況受到影響。銀行考慮到這些小規(guī)模開發(fā)商的盈利能力，會加大對其放款的限制力度，小規(guī)模開發(fā)商的融資難度加大，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場。開發(fā)商的規(guī)模變小，市場上房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模也會變小，這一結(jié)果的影響會在經(jīng)歷一段時間后通過市場上對房產(chǎn)的需求表現(xiàn)出來。市場上對住房的需求增加，開發(fā)商會實行新的開發(fā)計劃，但是因為受到款利率上升的影響，新開發(fā)項目的開發(fā)成本也會隨之增加，且一些有雄厚實力的開發(fā)商對市場的主導(dǎo)作用也會越來越明顯。這樣一來，新開發(fā)房產(chǎn)的定價就可能會有一定的自主性，價格會有所提高。通過這一系列的影響過程，可以看出房產(chǎn)價格或許會有回升的跡象，這將在一定程度上削弱房貸利率對房產(chǎn)價格的影響程度。
3.1.2匯率 .
在經(jīng)濟(jì)日益化的今天，匯率在一個國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中其中舉足輕重的作用。
匯率的變動會影響到一國經(jīng)濟(jì)市場很多部分的波動，當(dāng)然，房產(chǎn)市場也不例外。隨著各國之間經(jīng)濟(jì)來往的越頻繁，金融市場化的程度也在一步步地加深。匯率通過各種途徑對住房價格的影響也是越來越明顯。本文主要通過以下三個途徑分析兩者之間的相互影響：
1）流動性效應(yīng)。
主要從兩個方面體現(xiàn)出來：先是在升值預(yù)期中的資金上有所體現(xiàn)。當(dāng)市場上預(yù)期一國貨幣將要升值時，大量的國外短期投機(jī)資金會通過購買股票或房地產(chǎn)以期帶來收益涌入該國市場，其中大部分部分會流向該國的資本市場，由于目前中國政府股市的操縱性比較強(qiáng)，所以大量游動資金會選擇涌入房產(chǎn)市場，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價格上漲。流動性的另一表現(xiàn)是在升值之后，當(dāng)人民幣升值和房價上漲達(dá)到一定幅度之后，自由資本會大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂，引起房價下跌，而房價的下跌會引發(fā)居民的觀望心態(tài)，致使下跌幅度擴(kuò)大甚是暴跌，這不利于房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。
2）利率變動引起的匯率-房價變動效應(yīng)。
如果一個國家的本幣預(yù)期將會升值，那么大量的境外資金就會通過各種途徑進(jìn)入該國境內(nèi)，這一后果是該國的外匯儲備會有大幅度的增長，進(jìn)而導(dǎo)致市場上流通的貨幣供應(yīng)量也會增加，并造成通貨膨脹。在這種情況下，央行為了彌補(bǔ)這一后果，會通過提高利率的行為來達(dá)到目的。然而，利率的提高又會對外資產(chǎn)生一種吸引力，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力。從另外一方面來看，利率的上升提高了房產(chǎn)的開發(fā)成本以及構(gòu)建成本，成本的提高決定了價格的上升；另外，利率的上升使得開發(fā)商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂，開發(fā)商會在一定程度上尋找外匯的援助，也就是所謂的從境外借錢。這樣一來，外資在改過房產(chǎn)市場的作用就顯得越為重要。
3）匯率變化引起的貿(mào)易傳導(dǎo)機(jī)制。
本幣升值以后，以本幣表示的國外、進(jìn)口商品的價格開始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業(yè)設(shè)備，這使得房地產(chǎn)業(yè)的原材料價格將會下降，從而有助于推動高檔住房價格的下降，而高檔住房對中低檔住房具有風(fēng)向標(biāo)的作用，所以本幣升值會使國內(nèi)房地產(chǎn)價格下降。另外、，由于本幣升值導(dǎo)致國內(nèi)產(chǎn)品出口困難，市場縮小，造成企業(yè)利潤下，員工收入下降，房地產(chǎn)需求減少，致使進(jìn)一步房價下降。
整個過程可以概括為：預(yù)期人民幣升值--游資通過資本市場進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)--推動房地產(chǎn)價格快速上漲--吸引國內(nèi)外更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場--人民幣升值--進(jìn)口增加、出口減少、國內(nèi)資金流出--經(jīng)濟(jì)增長放慢--游資外逃--房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂--房價下跌一一經(jīng)濟(jì)衰退。
3.1.3政策的宏觀調(diào)控。
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)成為一項支柱性的行業(yè)。然而任何行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展都離不開國家政策這只“無形的手”的宏觀調(diào)控。我國政府對房產(chǎn)業(yè)實施調(diào)控的政策主要有：信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房政策、限購政策等等。其中信貸政策主要體現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上；稅收政策主要表現(xiàn)在差別化住房稅收以及營業(yè)稅、房產(chǎn)稅征收的問題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應(yīng)和提高使用效率。
宏觀政策主要通過三個方面來影響房價：抑制、疏導(dǎo)和限制。先通過信貸政策和稅收政策來影響開發(fā)商的貸成本、購房者的購房成本和轉(zhuǎn)讓成本；接著借助于土地政策和保障性住房政策來實現(xiàn)土地的使用效率以及住房的供應(yīng)量，以滿足部分人的住房需求；后利用不同地區(qū)不同的限購政策來組織某些購房者的過度購買行為。這樣一來，通過調(diào)節(jié)市場上住房的需求和供給以達(dá)到調(diào)節(jié)房產(chǎn)價格的目的。例如，剛剛結(jié)束的兩會傳遞出這樣的聲音：從“調(diào)控抑制”變成“支持促進(jìn)”,支持居民自主和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；另外，公積金款門檻降低，二套房付比例降低。
這些都是國家政策對房產(chǎn)業(yè)實施的調(diào)控。
3.1.4居民的收入水平。
住房對于人們來說既是一種投資品，也是一種消費(fèi)品。在住房的購買問題上人們自然會考慮到房價與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房價收入比。房價收入比是指一個地方的房屋總價與居民家庭收入的比值，這一指標(biāo)正是用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房價水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發(fā)達(dá)的國家這一比例為6:1,然而在我國房價收入比卻高出這一數(shù)字。
在我國的一些城市中，雖然比其他地區(qū)的人們收入水平高出很多，但是房價也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了人們的承受范圍，居民的購房壓力巨大。
居民收入水平的提高，通常情況下會導(dǎo)致房價的上升，但這里所說的提高是真正意義上的提高，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒有更多的投資行為，那么收入的提高對房價的影響就不是很明顯。也就是說，一般中等收入者的收入水平增加會對房產(chǎn)價格產(chǎn)生較為突出的作用。面對嚴(yán)重的購房壓力，解決方法是國家相關(guān)的調(diào)控政策的頒布于實施，合理控制房價的盲目上漲。
3.2微觀環(huán)境影響的分析。
*，不同城市、不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價格上存在較大差異，因此要準(zhǔn)確、客觀評估估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產(chǎn)生影響，在實地查看時必須把握好這些因素。就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實物狀況對住宅價格的影響。
3.2.1交通條件和環(huán)境質(zhì)量。
交通條件主要指住房周圍交通的便利程度，如估價對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市的規(guī)模也在不斷地擴(kuò)大，越來越多的人從農(nóng)村涌入城市，而汽車作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著，這些都造成了城市人口越來越密集，交通狀況越來越低下。在這一現(xiàn)象下，地鐵成了人們出行的另外一種選擇，購房者的購買行為也在一定程度上受其影響，其結(jié)果直接表現(xiàn)在住房價格上。
如今，人們買房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件，健康問題也越來越受到人們的關(guān)注，小區(qū)環(huán)境的好壞也直接影響著住房的價格。環(huán)境質(zhì)量這一重要因素的突出表現(xiàn)主要是在高檔住宅。對于普通住宅來說，因為越來越多的建筑商在規(guī)劃小區(qū)時都會把綠化納入考慮范圍，而綠化的切入點基本上屬于大同小異，所以住房只要距離上沒有太大的差異，環(huán)境這一影響因素不會展現(xiàn)其突出性。
3.2.2生活服務(wù)設(shè)施與設(shè)備。
現(xiàn)階段的人們更加追求高品質(zhì)的生活，人們在購房時會更多地考慮未來生活的便利程度，即生活服務(wù)設(shè)施是否完善。生活設(shè)施完善度的住房在價格上會產(chǎn)生較大的影響。生活服務(wù)設(shè)施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市場、銀行等。當(dāng)然，對于附近有學(xué)校或是醫(yī)院的住宅小區(qū)，樓房的價格相比服務(wù)設(shè)施不是很完善的小區(qū)會有很明顯的差別。
設(shè)備因素的影響主要體現(xiàn)在住宅的供水、供電、供暖、供氣、排水設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通訊、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度等方面。當(dāng)然，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會對住宅價格產(chǎn)生影響。
3.2.3朝向與樓層。
現(xiàn)在的開發(fā)商在對樓房的前期規(guī)劃上都會考慮到樓房的朝向問題。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風(fēng)問題，一般情況向，南北朝向的樓房在采光和通風(fēng)方面都比東西朝向的要好，當(dāng)然這也會在住房的價格中有所體現(xiàn)。另外一個與朝向有關(guān)的因素就是景觀。
考慮到住房周圍的地理環(huán)境，如果景觀的差異不是很大的情況下，這一因素在價格上的表現(xiàn)就不是很突出，但如果景觀相差很明顯的話，住房的價格也會有很大的不同。通常情況下，因景觀的作用東南朝向的住房價格相較其他朝向的會高一些。
3.3多因素分析法的運(yùn)用。
3.3.1調(diào)查數(shù)據(jù)搜集及整理。
本次調(diào)查的對象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個方面，調(diào)查的問題包括有房屋的所在地、交易時間、所在的樓層、房屋的朝向、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理設(shè)施等等幾個方面來進(jìn)行調(diào)查。旨在了解影響房產(chǎn)價格的硬性條件，進(jìn)而確定這些因素的影響程度大小。
問卷調(diào)查涉及到的問題主要包括以下幾個方面：住房所在的地點、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、交易時間、交易金額、距市中心距離、樓房設(shè)施（是否為雙氣）、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。
數(shù)據(jù)的來源是通過問卷調(diào)查的方法而獲得，本次調(diào)查主要是以發(fā)放調(diào)查問卷的方式來進(jìn)行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過網(wǎng)上查找的方式確定下來的。本次調(diào)查總共發(fā)放150份，收回108份調(diào)查問卷，經(jīng)過篩選去除了7份特殊性質(zhì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，如：
住宅所處地點過于偏僻、交易時間太早以及房屋本身的硬性設(shè)施太差等。通過整理得出可用的調(diào)查數(shù)據(jù)為101份，后把有效的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，制作成表格以備供接下來數(shù)據(jù)分析的使用。
3.3.2數(shù)據(jù)的分析。
對于收集來的數(shù)據(jù)，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素進(jìn)行數(shù)值化處理，用得出的數(shù)據(jù)分析因素的影響程度。本次收集的數(shù)據(jù)中有一些變量不是數(shù)值型的變量，需要先對其進(jìn)行數(shù)值化處理。具體的操作是，把距市中心距離遠(yuǎn)、適中和近對應(yīng)為1、2、3;設(shè)施是否有雙氣對應(yīng)為：有是1、沒有為0;交通便利程度、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理中的優(yōu)、良、差對應(yīng)為1、0、-1;朝向中的東西、南北朝向?qū)?yīng)為0和1;樓層構(gòu)造中的一梯多戶和一梯一戶對應(yīng)為0和1.數(shù)據(jù)數(shù)值化處理以后，就開始對這些影響因素進(jìn)行分析，這一過程主要依靠SPSS軟件的數(shù)據(jù)分析功能來實現(xiàn)。
先是對自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價格，自變量為影響價格的各個因素。因為本文主要是要分析因素對價格的影響程度，所以通過自變量對因變量的分析可以看出各個因素對價格的影響情況，是否在一定程度上存在線形關(guān)系，這有利于對因素做進(jìn)一步的處理。通過分析得出如下的結(jié)論：
表3.1是回歸系數(shù)分析表，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗，即所謂的t檢驗，從表中的顯示可以看出，回歸參數(shù)t檢驗的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱，這說明各自變量與因變量之間的線性關(guān)系不明顯。
表3.2是對各個因素之間相關(guān)性的分析，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負(fù)向的相關(guān)關(guān)系，并找出存在相關(guān)關(guān)系的原因。表3.2可以看出購入時間。
對交易額的影響作用較大，匯率對其影響也較為顯著，住宅的總層數(shù)、環(huán)境以及物業(yè)管理都對價格有著一定的影響。此外還可以看出，匯率與購入時間呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，距離與交通便利程度也存在一定的相關(guān)關(guān)系。
3.3.3權(quán)重的確定。
有上述兩個表中可以看出匯率和購入時間與房產(chǎn)價格的關(guān)系較為明顯，而兩者之間又呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，所以在對影響修正的過程中只對匯率的情況進(jìn)行修正。依據(jù)相關(guān)系數(shù)分析結(jié)果，直接采用簡單的分配方法確定各因素的權(quán)重。在假設(shè)所有相關(guān)因素權(quán)重系數(shù)相加總和為1的情況下，賦予小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、朝向、樓層以及小區(qū)設(shè)施0.2的權(quán)重系數(shù)，其他相關(guān)的影響因素賦予其0.1的權(quán)重系數(shù)。這一分配結(jié)果因其主觀性太大會直接對價格評估結(jié)果的準(zhǔn)確性造成一定的影響。
AS 10W4H-UDGA1AG2A4AA 流量傳感器
Bucher A 40 50 7
ANS DVP B-1-16-25-H-1
K-Tron CZ032/0160 氣壓缸
binder 9473-49050 碳刷
ACAM 99143081204 電纜連接器
Active PTSM 5.3 傳感器
Aerzener AK-4400-GU-W/CP (GREY) 83鍵筆記本式觸摸板鍵盤
burkert(Oerlikon Client’s order no. 61-355419/00 Material: EN-GJL-250
Bonfiglioli 00141191
Camfil BE 80B4????? 0.75KW,1.65A,1430rpm
Camfil 34230191 MEGALAM MD A//11246 Nr:16030398 尺寸457*610*66
Advantech 34230191 MEGALAM MD A//11246 同型號，尺寸1220*610*66
Cytec PCI-1610A-BE
WENGLOR HD040-028-0040-01-I-N-G
WENGLOR XK89PA3
WENGLOR RR21KM 接近開關(guān)
CMR CP35MHT80 感應(yīng)傳感器
baumer MS562-4 478901010
BIKON BHG1624K16-E2-5
BIKON 1012-050-080 脹套
SALTUS 2006-060-095 聯(lián)軸器
baumer JE 12 3/8 8603000542
SIEMENS GA240.010C002 DC10-30V
SIEMENS 6SL3260-4NA00-1VB0 電纜
AKO 6FX3002-2DB10-1AD0 電纜
SMC pinch valve VF125.03X.31.30LA NATURGUMMI DN125
SMC SS5Y-20-02
SMC SS5Y-20-05
SMC AS2201F-01-06S 流量控制閥
SMC ZH10BS-01 噴射器
SMC CP95SDF32-150-Z73
Amtec ZSE1-01-14-CN
Ac-motoren 350-200-100 注蠟槍
Buerkert FCA80B-6 0.55kw 08072163 電機(jī)
NEO-DYN(ITT) 00141163
E+H 160P44C3 壓力傳感器
SIEMENS PMP 131-A1101A1R
TDK-Lambda 3VL9300-8CA60
SIEMENS TYPE:DPP30-24
SIEMENS 232-0HB22-0XA0
SIEMENS 6ES7 331-7KF02-0AB0 通訊模塊
SIEMENS 7MH4950-2AA0
SIEMENS 307-1KA00-0AA0
Besta 315-2AG10-0AB0
Bedia B801041EExiadIICT4
ARGO 420309 壓力開關(guān)
briwatec VRN2-06/S-21S
briwatec BEGA BETEX 38 ESD
briwatec BETEX 24RSDi TURBO
briwatec AST-Ⅲ
Ebm BEGA BETEX 24 RSDi
AEG R2D 180-AL14-22 離心式風(fēng)機(jī)
TE Connectivity Thyro-P 1P 400-495 HF 1000011632
"Ac-motoren BUCHSENKONTAKT 205090-1 連接插座"
Black Box FCPA100LB-43/3.6KWFIP55/IEC34-511.15AΔ/6.44AYS1NO.08033202 電機(jī)
AUTOMATION DIRECT ACS3110A
SAMES PN# ABM2E13Z11
FLUKE J3STKL239 密封件
SCHREIBER F725
Albright SM127.1.N
Albright SW200-21 VOLTS:72/80V CO Ith：250A 1NO
Albright DC182B-581T VOLTAGE:80V
Albright SW180B-14 VOLTAGE:72(80)V CO
Albright SW200-257 VOLTAGE:80V 1NO
ADDA SW201-188T VOLTAGE:80V PO
ADDA T503
SIEMENS 132M-4
CEJN 3TK28 25-1AJ20
SIEMENS 103205062 鋼制管接頭
SIEMENS 1FK7060-2AF71-1CGO 伺服電機(jī)
EBM PAPST 7MH5113-4GD00 負(fù)荷傳感器
EBM PAPST QLN65/2424-3045 橫流風(fēng)扇
SAMES QLN65/3030-3045
CS-ITEC 900005017
Carl Zeiss LD-400 用于壓縮空氣系統(tǒng)中的泄漏檢測裝置
ULTRA EC "Epiplan-Neofluar" 100X/0.90 HD M27
Baruffaldi G408-C001
AMETEK Item 2a for TB 120 12
cutler hammer 150145-70
cutler hammer E50RB 限位開關(guān)
ENERPAC E50DN1 限位開關(guān)
Ebm RCH-202 20T 液壓缸
SIEMENS R2E220-AA-40-23 離心式風(fēng)機(jī)
KLINGER 6GK1500-0FC10 插頭
KLINGER CL150RF ASME B16.20/ASME B16.5-1 1/2" Klinger-SIL C-4409
DEPA CL150RF ASME B16.20/ASME B16.5-2 1/2" Klinger-SIL C-4409
TRACO DL40-SUV-G-G
C.T.E. IMX-S TXL 060-0522TI
Microprecision EMC-3416-NC-024C with Coils and plugs
burkert fluid SACH-1896
AEG 00138876
BAUTZ Thyro-P 1P 400-495 HF ASM 半導(dǎo)體調(diào)功器
SIEMENS F506C-0B101-000H01
SIEMENS 1PH8 224-1AL302EA1-Z H81492063010001/2016
SIEMENS 6FX8002-2EQ14-1AC0 (sensor cable 2 x 2 m) 電纜
KTR 6XV1870-2E (cable 1 x 40 m,length:40m) 電纜
B-COMMAND ROTEX GS24 98SHA-GS 6.0-Φ19
baumer FRM0140R4-0001 限位開關(guān)
BAMO GBM2S.W10A102 101540823 004 10-30VDC 5%RW 18+12 Bit Gray SSI
KTR E10F BE 0110A
KTR ROTEX-R65.75-50
ASUTEC ROTEX-R65.75-50
ASUTEC 10063001 定位銷
ACLA ASP-490-22-TS2 氣缸
Cryotherm Type : A; Length : 80.000 mm; Diameter : 125.000 mm; Material : Polyurethane elastomer (PUR); Material : polyamide (PA)
BEI sensors 79246103 電磁閥
ASUTEC RAL-020-016 編碼器
SIEMENS 75000003 安裝套件
SIEMENS 6XV1830-3EH10 電纜
carel 1FK7103-2AF71-1AG0 伺服電機(jī)
LOWARA PGD0000F00 顯示器
wampfler ESHS32-200/30GLRD STC/STC-Viton/LR182/3.0KW 1個、ESHS40-160/40GLRD STC/STC-Viton/LR171/4.0KW
wampfler 03-K032-0045/4603-K032-0046
ASCON 03-E064-0200 電纜小車
R+W OXI-3010-098 1
Becker BKH/60/83/24/22
Brigade FT357/2 74002909000 過濾器
EPCOS BE-870LM 可編程控制器
baumer B60 K550 壓敏電阻
ADAMCZEWSKI EIL588-TN10_5SE.01024.A/11129637
weidmueller AD-Ki 100GS
Bartec 8533771001 套筒螺絲
SIEMENS 05-0003-000800 防爆開關(guān)
SIEMENS 6SL3353-1AE41-5DA1
Maier 6AV6671-5CL00-0AX0 主板
Buehler M 232 L
hubner TT-77W-MS-4T-KT/100 溫度計
SIEMENS HOG 10 DN 1024 I UB=9-30VDC HTL L258-74006H1024 IP66（SN：2428090）
Calpeda 6FC5357-0BB35-0AA0 工業(yè)計算機(jī)用主板
Bently Nevada GXV 40-9
dungs 330505-01-02-02 感應(yīng)傳感器
Cas G-Nr.00009522 Art-Nr.247962
Cas V-PORT_SUNAIR_MC-816_8
Buschjost V-CORE_CAS_8395-A3
Ebm 8240100.9101
KTR A3G800AY2701 16A 3L+N+PE
Becker ROTEX GS55 98SHAGS 6.0-55 6.0-55 Coupling
cab DT4.25K 1.1KW,380V
DELTA DELAGE MAESTRO 4S/450
SIEMENS RD3.06.1V7P
SIEMENS 6ES7647-6CE66-0GB1 高清圖形板載
Boge 6FC5210-0DF21-2AA0 工業(yè)計算機(jī)
wago 622002507P 斷路器
wago 787-622 電源
wago 750-323 接口模塊
BMR 750-323 接口模塊
Atlas SFU0302
Atlas 4220377480 扭矩傳感器
Atlas 4220245530
bielomatik 4220226094 電機(jī)
Bartec SCHNELL-V 30022752 01102007
Bartec 07-2961-1062/01 PTB 03 ATEX 1143 X
Bartec 07-3353-4130 + 05-0042-0050 + 05-0003-001500
Bartec 07-3353-4120 + 05-0042-0050 + 05-0003-001400
Bartec 07-3353-4110 + 05-0042-0050 + 05-0003-001300
allen 07-3323-4100+05-0003-000800
Aerzener 8675 Gasket and Seal Set 封口套件
Aerzener 168454 taperlock bush
Viking Pump 123560 Cylinder roller bearing
conatex SG 40550-G0V
Concomatic TM5S12PKI 聯(lián)軸器
AVIT E107CB12
ELESA GUR 20 x 2.5 ， G3/4’’A
Alectryon DD52-AN-0005.0-D-AR
HBM RTD-3-00
AEROTECH 1-SAC-TRAN-MP-2-2 帶接頭電纜
AEROTECH ABL15020-M-LT20AS-SINGLE-CMS
E+H ENSEMBLEML10-40-IO-MXH
Alfa laval FDU92-RG1A 超聲波傳感器
UTP CB30-34H
UTP UTP DUR 600 diameter 1.6
UTP UTP 680S Diameter 3.2
WEKA UTP DUR 600 Diameter 2.0
WENGLOR MGT,26411-K；L=1500mm 液位指示器
Nivelco Sensor(YK12PA7)
Argus ECHOTREK STP-47N-2 超聲波液位變送器
AKO 596337 TYPE:NK SERIES 490
Conec VF150.03X.33.30LA DN150
Conec GL60-10KOM354
burkert fluid PD280 10K/J4AM
SIMRIT 00231887，00227290，00209089
SIEMENS B2PT 17 35 7
SIEMENS APT LA39-B2-R03Z/r
國家制定和實施貨幣政策會充分考慮到產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)顩r。同樣的貨幣政策會因行業(yè)的不同，或是相同行業(yè)因所處的地域環(huán)境不同而產(chǎn)生不同的影響。這一點在房產(chǎn)行業(yè)中體現(xiàn)的尤為突出。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，從房產(chǎn)的開發(fā)到經(jīng)營甚是銷售的方方面面都離不開資金的支撐。談到資金，就要充分考慮利率的問題，利率的變動決定著資金的流向，資金的流向改變著市場上房產(chǎn)的供求狀況，進(jìn)而影響住房的價格。
3.1.1利率 .
房貸利率對房價的影響主要體現(xiàn)在通過按揭款購房的交易行為上，實際房貸利率與房產(chǎn)的價格是呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系的，但是這種現(xiàn)象并不是非常的。房貸利率提高，購房者的還款壓力就會上升，這會限制一部分人的購房行為，市場上對住房的需求就會下降。為了改變這一現(xiàn)狀，房產(chǎn)開發(fā)商會選擇降低房價，這一措施的后果是一些小規(guī)模開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債情況受到影響。銀行考慮到這些小規(guī)模開發(fā)商的盈利能力，會加大對其放款的限制力度，小規(guī)模開發(fā)商的融資難度加大，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場。開發(fā)商的規(guī)模變小，市場上房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模也會變小，這一結(jié)果的影響會在經(jīng)歷一段時間后通過市場上對房產(chǎn)的需求表現(xiàn)出來。市場上對住房的需求增加，開發(fā)商會實行新的開發(fā)計劃，但是因為受到款利率上升的影響，新開發(fā)項目的開發(fā)成本也會隨之增加，且一些有雄厚實力的開發(fā)商對市場的主導(dǎo)作用也會越來越明顯。這樣一來，新開發(fā)房產(chǎn)的定價就可能會有一定的自主性，價格會有所提高。通過這一系列的影響過程，可以看出房產(chǎn)價格或許會有回升的跡象，這將在一定程度上削弱房貸利率對房產(chǎn)價格的影響程度。
3.1.2匯率 .
在經(jīng)濟(jì)日益化的今天，匯率在一個國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中其中舉足輕重的作用。
匯率的變動會影響到一國經(jīng)濟(jì)市場很多部分的波動，當(dāng)然，房產(chǎn)市場也不例外。隨著各國之間經(jīng)濟(jì)來往的越頻繁，金融市場化的程度也在一步步地加深。匯率通過各種途徑對住房價格的影響也是越來越明顯。本文主要通過以下三個途徑分析兩者之間的相互影響：
1）流動性效應(yīng)。
主要從兩個方面體現(xiàn)出來：先是在升值預(yù)期中的資金上有所體現(xiàn)。當(dāng)市場上預(yù)期一國貨幣將要升值時，大量的國外短期投機(jī)資金會通過購買股票或房地產(chǎn)以期帶來收益涌入該國市場，其中大部分部分會流向該國的資本市場，由于目前中國政府股市的操縱性比較強(qiáng)，所以大量游動資金會選擇涌入房產(chǎn)市場，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價格上漲。流動性的另一表現(xiàn)是在升值之后，當(dāng)人民幣升值和房價上漲達(dá)到一定幅度之后，自由資本會大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂，引起房價下跌，而房價的下跌會引發(fā)居民的觀望心態(tài)，致使下跌幅度擴(kuò)大甚是暴跌，這不利于房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。
2）利率變動引起的匯率-房價變動效應(yīng)。
如果一個國家的本幣預(yù)期將會升值，那么大量的境外資金就會通過各種途徑進(jìn)入該國境內(nèi)，這一后果是該國的外匯儲備會有大幅度的增長，進(jìn)而導(dǎo)致市場上流通的貨幣供應(yīng)量也會增加，并造成通貨膨脹。在這種情況下，央行為了彌補(bǔ)這一后果，會通過提高利率的行為來達(dá)到目的。然而，利率的提高又會對外資產(chǎn)生一種吸引力，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力。從另外一方面來看，利率的上升提高了房產(chǎn)的開發(fā)成本以及構(gòu)建成本，成本的提高決定了價格的上升；另外，利率的上升使得開發(fā)商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂，開發(fā)商會在一定程度上尋找外匯的援助，也就是所謂的從境外借錢。這樣一來，外資在改過房產(chǎn)市場的作用就顯得越為重要。
3）匯率變化引起的貿(mào)易傳導(dǎo)機(jī)制。
本幣升值以后，以本幣表示的國外、進(jìn)口商品的價格開始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業(yè)設(shè)備，這使得房地產(chǎn)業(yè)的原材料價格將會下降，從而有助于推動高檔住房價格的下降，而高檔住房對中低檔住房具有風(fēng)向標(biāo)的作用，所以本幣升值會使國內(nèi)房地產(chǎn)價格下降。另外、，由于本幣升值導(dǎo)致國內(nèi)產(chǎn)品出口困難，市場縮小，造成企業(yè)利潤下，員工收入下降，房地產(chǎn)需求減少，致使進(jìn)一步房價下降。
整個過程可以概括為：預(yù)期人民幣升值--游資通過資本市場進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)--推動房地產(chǎn)價格快速上漲--吸引國內(nèi)外更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場--人民幣升值--進(jìn)口增加、出口減少、國內(nèi)資金流出--經(jīng)濟(jì)增長放慢--游資外逃--房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂--房價下跌一一經(jīng)濟(jì)衰退。
3.1.3政策的宏觀調(diào)控。
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)成為一項支柱性的行業(yè)。然而任何行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展都離不開國家政策這只“無形的手”的宏觀調(diào)控。我國政府對房產(chǎn)業(yè)實施調(diào)控的政策主要有：信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房政策、限購政策等等。其中信貸政策主要體現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上；稅收政策主要表現(xiàn)在差別化住房稅收以及營業(yè)稅、房產(chǎn)稅征收的問題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應(yīng)和提高使用效率。
宏觀政策主要通過三個方面來影響房價：抑制、疏導(dǎo)和限制。先通過信貸政策和稅收政策來影響開發(fā)商的貸成本、購房者的購房成本和轉(zhuǎn)讓成本；接著借助于土地政策和保障性住房政策來實現(xiàn)土地的使用效率以及住房的供應(yīng)量，以滿足部分人的住房需求；后利用不同地區(qū)不同的限購政策來組織某些購房者的過度購買行為。這樣一來，通過調(diào)節(jié)市場上住房的需求和供給以達(dá)到調(diào)節(jié)房產(chǎn)價格的目的。例如，剛剛結(jié)束的兩會傳遞出這樣的聲音：從“調(diào)控抑制”變成“支持促進(jìn)”,支持居民自主和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；另外，公積金款門檻降低，二套房付比例降低。
這些都是國家政策對房產(chǎn)業(yè)實施的調(diào)控。
3.1.4居民的收入水平。
住房對于人們來說既是一種投資品，也是一種消費(fèi)品。在住房的購買問題上人們自然會考慮到房價與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房價收入比。房價收入比是指一個地方的房屋總價與居民家庭收入的比值，這一指標(biāo)正是用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房價水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發(fā)達(dá)的國家這一比例為6:1,然而在我國房價收入比卻高出這一數(shù)字。
在我國的一些城市中，雖然比其他地區(qū)的人們收入水平高出很多，但是房價也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了人們的承受范圍，居民的購房壓力巨大。
居民收入水平的提高，通常情況下會導(dǎo)致房價的上升，但這里所說的提高是真正意義上的提高，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒有更多的投資行為，那么收入的提高對房價的影響就不是很明顯。也就是說，一般中等收入者的收入水平增加會對房產(chǎn)價格產(chǎn)生較為突出的作用。面對嚴(yán)重的購房壓力，解決方法是國家相關(guān)的調(diào)控政策的頒布于實施，合理控制房價的盲目上漲。
3.2微觀環(huán)境影響的分析。
*，不同城市、不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價格上存在較大差異，因此要準(zhǔn)確、客觀評估估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產(chǎn)生影響，在實地查看時必須把握好這些因素。就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實物狀況對住宅價格的影響。
3.2.1交通條件和環(huán)境質(zhì)量。
交通條件主要指住房周圍交通的便利程度，如估價對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市的規(guī)模也在不斷地擴(kuò)大，越來越多的人從農(nóng)村涌入城市，而汽車作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著，這些都造成了城市人口越來越密集，交通狀況越來越低下。在這一現(xiàn)象下，地鐵成了人們出行的另外一種選擇，購房者的購買行為也在一定程度上受其影響，其結(jié)果直接表現(xiàn)在住房價格上。
如今，人們買房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件，健康問題也越來越受到人們的關(guān)注，小區(qū)環(huán)境的好壞也直接影響著住房的價格。環(huán)境質(zhì)量這一重要因素的突出表現(xiàn)主要是在高檔住宅。對于普通住宅來說，因為越來越多的建筑商在規(guī)劃小區(qū)時都會把綠化納入考慮范圍，而綠化的切入點基本上屬于大同小異，所以住房只要距離上沒有太大的差異，環(huán)境這一影響因素不會展現(xiàn)其突出性。
3.2.2生活服務(wù)設(shè)施與設(shè)備。
現(xiàn)階段的人們更加追求高品質(zhì)的生活，人們在購房時會更多地考慮未來生活的便利程度，即生活服務(wù)設(shè)施是否完善。生活設(shè)施完善度的住房在價格上會產(chǎn)生較大的影響。生活服務(wù)設(shè)施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市場、銀行等。當(dāng)然，對于附近有學(xué)校或是醫(yī)院的住宅小區(qū)，樓房的價格相比服務(wù)設(shè)施不是很完善的小區(qū)會有很明顯的差別。
設(shè)備因素的影響主要體現(xiàn)在住宅的供水、供電、供暖、供氣、排水設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通訊、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度等方面。當(dāng)然，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會對住宅價格產(chǎn)生影響。
3.2.3朝向與樓層。
現(xiàn)在的開發(fā)商在對樓房的前期規(guī)劃上都會考慮到樓房的朝向問題。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風(fēng)問題，一般情況向，南北朝向的樓房在采光和通風(fēng)方面都比東西朝向的要好，當(dāng)然這也會在住房的價格中有所體現(xiàn)。另外一個與朝向有關(guān)的因素就是景觀。
考慮到住房周圍的地理環(huán)境，如果景觀的差異不是很大的情況下，這一因素在價格上的表現(xiàn)就不是很突出，但如果景觀相差很明顯的話，住房的價格也會有很大的不同。通常情況下，因景觀的作用東南朝向的住房價格相較其他朝向的會高一些。
3.3多因素分析法的運(yùn)用。
3.3.1調(diào)查數(shù)據(jù)搜集及整理。
本次調(diào)查的對象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個方面，調(diào)查的問題包括有房屋的所在地、交易時間、所在的樓層、房屋的朝向、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理設(shè)施等等幾個方面來進(jìn)行調(diào)查。旨在了解影響房產(chǎn)價格的硬性條件，進(jìn)而確定這些因素的影響程度大小。
問卷調(diào)查涉及到的問題主要包括以下幾個方面：住房所在的地點、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、交易時間、交易金額、距市中心距離、樓房設(shè)施（是否為雙氣）、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。
數(shù)據(jù)的來源是通過問卷調(diào)查的方法而獲得，本次調(diào)查主要是以發(fā)放調(diào)查問卷的方式來進(jìn)行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過網(wǎng)上查找的方式確定下來的。本次調(diào)查總共發(fā)放150份，收回108份調(diào)查問卷，經(jīng)過篩選去除了7份特殊性質(zhì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，如：
住宅所處地點過于偏僻、交易時間太早以及房屋本身的硬性設(shè)施太差等。通過整理得出可用的調(diào)查數(shù)據(jù)為101份，后把有效的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，制作成表格以備供接下來數(shù)據(jù)分析的使用。
3.3.2數(shù)據(jù)的分析。
對于收集來的數(shù)據(jù)，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素進(jìn)行數(shù)值化處理，用得出的數(shù)據(jù)分析因素的影響程度。本次收集的數(shù)據(jù)中有一些變量不是數(shù)值型的變量，需要先對其進(jìn)行數(shù)值化處理。具體的操作是，把距市中心距離遠(yuǎn)、適中和近對應(yīng)為1、2、3;設(shè)施是否有雙氣對應(yīng)為：有是1、沒有為0;交通便利程度、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理中的優(yōu)、良、差對應(yīng)為1、0、-1;朝向中的東西、南北朝向?qū)?yīng)為0和1;樓層構(gòu)造中的一梯多戶和一梯一戶對應(yīng)為0和1.數(shù)據(jù)數(shù)值化處理以后，就開始對這些影響因素進(jìn)行分析，這一過程主要依靠SPSS軟件的數(shù)據(jù)分析功能來實現(xiàn)。
先是對自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價格，自變量為影響價格的各個因素。因為本文主要是要分析因素對價格的影響程度，所以通過自變量對因變量的分析可以看出各個因素對價格的影響情況，是否在一定程度上存在線形關(guān)系，這有利于對因素做進(jìn)一步的處理。通過分析得出如下的結(jié)論：
表3.1是回歸系數(shù)分析表，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗，即所謂的t檢驗，從表中的顯示可以看出，回歸參數(shù)t檢驗的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱，這說明各自變量與因變量之間的線性關(guān)系不明顯。
表3.2是對各個因素之間相關(guān)性的分析，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負(fù)向的相關(guān)關(guān)系，并找出存在相關(guān)關(guān)系的原因。表3.2可以看出購入時間。
對交易額的影響作用較大，匯率對其影響也較為顯著，住宅的總層數(shù)、環(huán)境以及物業(yè)管理都對價格有著一定的影響。此外還可以看出，匯率與購入時間呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，距離與交通便利程度也存在一定的相關(guān)關(guān)系。
3.3.3權(quán)重的確定。
有上述兩個表中可以看出匯率和購入時間與房產(chǎn)價格的關(guān)系較為明顯，而兩者之間又呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，所以在對影響修正的過程中只對匯率的情況進(jìn)行修正。依據(jù)相關(guān)系數(shù)分析結(jié)果，直接采用簡單的分配方法確定各因素的權(quán)重。在假設(shè)所有相關(guān)因素權(quán)重系數(shù)相加總和為1的情況下，賦予小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、朝向、樓層以及小區(qū)設(shè)施0.2的權(quán)重系數(shù)，其他相關(guān)的影響因素賦予其0.1的權(quán)重系數(shù)。這一分配結(jié)果因其主觀性太大會直接對價格評估結(jié)果的準(zhǔn)確性造成一定的影響。
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ASSA ABLOY Entrance Systems GmbH 4904R0548 光電傳感器
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國家制定和實施貨幣政策會充分考慮到產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)顩r。同樣的貨幣政策會因行業(yè)的不同，或是相同行業(yè)因所處的地域環(huán)境不同而產(chǎn)生不同的影響。這一點在房產(chǎn)行業(yè)中體現(xiàn)的尤為突出。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，從房產(chǎn)的開發(fā)到經(jīng)營甚是銷售的方方面面都離不開資金的支撐。談到資金，就要充分考慮利率的問題，利率的變動決定著資金的流向，資金的流向改變著市場上房產(chǎn)的供求狀況，進(jìn)而影響住房的價格。
3.1.1利率 .
房貸利率對房價的影響主要體現(xiàn)在通過按揭款購房的交易行為上，實際房貸利率與房產(chǎn)的價格是呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系的，但是這種現(xiàn)象并不是非常的。房貸利率提高，購房者的還款壓力就會上升，這會限制一部分人的購房行為，市場上對住房的需求就會下降。為了改變這一現(xiàn)狀，房產(chǎn)開發(fā)商會選擇降低房價，這一措施的后果是一些小規(guī)模開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債情況受到影響。銀行考慮到這些小規(guī)模開發(fā)商的盈利能力，會加大對其放款的限制力度，小規(guī)模開發(fā)商的融資難度加大，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場。開發(fā)商的規(guī)模變小，市場上房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模也會變小，這一結(jié)果的影響會在經(jīng)歷一段時間后通過市場上對房產(chǎn)的需求表現(xiàn)出來。市場上對住房的需求增加，開發(fā)商會實行新的開發(fā)計劃，但是因為受到款利率上升的影響，新開發(fā)項目的開發(fā)成本也會隨之增加，且一些有雄厚實力的開發(fā)商對市場的主導(dǎo)作用也會越來越明顯。這樣一來，新開發(fā)房產(chǎn)的定價就可能會有一定的自主性，價格會有所提高。通過這一系列的影響過程，可以看出房產(chǎn)價格或許會有回升的跡象，這將在一定程度上削弱房貸利率對房產(chǎn)價格的影響程度。
3.1.2匯率 .
在經(jīng)濟(jì)日益化的今天，匯率在一個國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中其中舉足輕重的作用。
匯率的變動會影響到一國經(jīng)濟(jì)市場很多部分的波動，當(dāng)然，房產(chǎn)市場也不例外。隨著各國之間經(jīng)濟(jì)來往的越頻繁，金融市場化的程度也在一步步地加深。匯率通過各種途徑對住房價格的影響也是越來越明顯。本文主要通過以下三個途徑分析兩者之間的相互影響：
1）流動性效應(yīng)。
主要從兩個方面體現(xiàn)出來：先是在升值預(yù)期中的資金上有所體現(xiàn)。當(dāng)市場上預(yù)期一國貨幣將要升值時，大量的國外短期投機(jī)資金會通過購買股票或房地產(chǎn)以期帶來收益涌入該國市場，其中大部分部分會流向該國的資本市場，由于目前中國政府股市的操縱性比較強(qiáng)，所以大量游動資金會選擇涌入房產(chǎn)市場，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價格上漲。流動性的另一表現(xiàn)是在升值之后，當(dāng)人民幣升值和房價上漲達(dá)到一定幅度之后，自由資本會大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂，引起房價下跌，而房價的下跌會引發(fā)居民的觀望心態(tài)，致使下跌幅度擴(kuò)大甚是暴跌，這不利于房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。
2）利率變動引起的匯率-房價變動效應(yīng)。
如果一個國家的本幣預(yù)期將會升值，那么大量的境外資金就會通過各種途徑進(jìn)入該國境內(nèi)，這一后果是該國的外匯儲備會有大幅度的增長，進(jìn)而導(dǎo)致市場上流通的貨幣供應(yīng)量也會增加，并造成通貨膨脹。在這種情況下，央行為了彌補(bǔ)這一后果，會通過提高利率的行為來達(dá)到目的。然而，利率的提高又會對外資產(chǎn)生一種吸引力，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力。從另外一方面來看，利率的上升提高了房產(chǎn)的開發(fā)成本以及構(gòu)建成本，成本的提高決定了價格的上升；另外，利率的上升使得開發(fā)商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂，開發(fā)商會在一定程度上尋找外匯的援助，也就是所謂的從境外借錢。這樣一來，外資在改過房產(chǎn)市場的作用就顯得越為重要。
3）匯率變化引起的貿(mào)易傳導(dǎo)機(jī)制。
本幣升值以后，以本幣表示的國外、進(jìn)口商品的價格開始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業(yè)設(shè)備，這使得房地產(chǎn)業(yè)的原材料價格將會下降，從而有助于推動高檔住房價格的下降，而高檔住房對中低檔住房具有風(fēng)向標(biāo)的作用，所以本幣升值會使國內(nèi)房地產(chǎn)價格下降。另外、，由于本幣升值導(dǎo)致國內(nèi)產(chǎn)品出口困難，市場縮小，造成企業(yè)利潤下，員工收入下降，房地產(chǎn)需求減少，致使進(jìn)一步房價下降。
整個過程可以概括為：預(yù)期人民幣升值--游資通過資本市場進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)--推動房地產(chǎn)價格快速上漲--吸引國內(nèi)外更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場--人民幣升值--進(jìn)口增加、出口減少、國內(nèi)資金流出--經(jīng)濟(jì)增長放慢--游資外逃--房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂--房價下跌一一經(jīng)濟(jì)衰退。
3.1.3政策的宏觀調(diào)控。
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)成為一項支柱性的行業(yè)。然而任何行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展都離不開國家政策這只“無形的手”的宏觀調(diào)控。我國政府對房產(chǎn)業(yè)實施調(diào)控的政策主要有：信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房政策、限購政策等等。其中信貸政策主要體現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上；稅收政策主要表現(xiàn)在差別化住房稅收以及營業(yè)稅、房產(chǎn)稅征收的問題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應(yīng)和提高使用效率。
宏觀政策主要通過三個方面來影響房價：抑制、疏導(dǎo)和限制。先通過信貸政策和稅收政策來影響開發(fā)商的貸成本、購房者的購房成本和轉(zhuǎn)讓成本；接著借助于土地政策和保障性住房政策來實現(xiàn)土地的使用效率以及住房的供應(yīng)量，以滿足部分人的住房需求；后利用不同地區(qū)不同的限購政策來組織某些購房者的過度購買行為。這樣一來，通過調(diào)節(jié)市場上住房的需求和供給以達(dá)到調(diào)節(jié)房產(chǎn)價格的目的。例如，剛剛結(jié)束的兩會傳遞出這樣的聲音：從“調(diào)控抑制”變成“支持促進(jìn)”,支持居民自主和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；另外，公積金款門檻降低，二套房付比例降低。
這些都是國家政策對房產(chǎn)業(yè)實施的調(diào)控。
3.1.4居民的收入水平。
住房對于人們來說既是一種投資品，也是一種消費(fèi)品。在住房的購買問題上人們自然會考慮到房價與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房價收入比。房價收入比是指一個地方的房屋總價與居民家庭收入的比值，這一指標(biāo)正是用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房價水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發(fā)達(dá)的國家這一比例為6:1,然而在我國房價收入比卻高出這一數(shù)字。
在我國的一些城市中，雖然比其他地區(qū)的人們收入水平高出很多，但是房價也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了人們的承受范圍，居民的購房壓力巨大。
居民收入水平的提高，通常情況下會導(dǎo)致房價的上升，但這里所說的提高是真正意義上的提高，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒有更多的投資行為，那么收入的提高對房價的影響就不是很明顯。也就是說，一般中等收入者的收入水平增加會對房產(chǎn)價格產(chǎn)生較為突出的作用。面對嚴(yán)重的購房壓力，解決方法是國家相關(guān)的調(diào)控政策的頒布于實施，合理控制房價的盲目上漲。
3.2微觀環(huán)境影響的分析。
*，不同城市、不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價格上存在較大差異，因此要準(zhǔn)確、客觀評估估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產(chǎn)生影響，在實地查看時必須把握好這些因素。就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實物狀況對住宅價格的影響。
3.2.1交通條件和環(huán)境質(zhì)量。
交通條件主要指住房周圍交通的便利程度，如估價對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市的規(guī)模也在不斷地擴(kuò)大，越來越多的人從農(nóng)村涌入城市，而汽車作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著，這些都造成了城市人口越來越密集，交通狀況越來越低下。在這一現(xiàn)象下，地鐵成了人們出行的另外一種選擇，購房者的購買行為也在一定程度上受其影響，其結(jié)果直接表現(xiàn)在住房價格上。
如今，人們買房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件，健康問題也越來越受到人們的關(guān)注，小區(qū)環(huán)境的好壞也直接影響著住房的價格。環(huán)境質(zhì)量這一重要因素的突出表現(xiàn)主要是在高檔住宅。對于普通住宅來說，因為越來越多的建筑商在規(guī)劃小區(qū)時都會把綠化納入考慮范圍，而綠化的切入點基本上屬于大同小異，所以住房只要距離上沒有太大的差異，環(huán)境這一影響因素不會展現(xiàn)其突出性。
3.2.2生活服務(wù)設(shè)施與設(shè)備。
現(xiàn)階段的人們更加追求高品質(zhì)的生活，人們在購房時會更多地考慮未來生活的便利程度，即生活服務(wù)設(shè)施是否完善。生活設(shè)施完善度的住房在價格上會產(chǎn)生較大的影響。生活服務(wù)設(shè)施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市場、銀行等。當(dāng)然，對于附近有學(xué)校或是醫(yī)院的住宅小區(qū)，樓房的價格相比服務(wù)設(shè)施不是很完善的小區(qū)會有很明顯的差別。
設(shè)備因素的影響主要體現(xiàn)在住宅的供水、供電、供暖、供氣、排水設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通訊、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度等方面。當(dāng)然，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會對住宅價格產(chǎn)生影響。
3.2.3朝向與樓層。
現(xiàn)在的開發(fā)商在對樓房的前期規(guī)劃上都會考慮到樓房的朝向問題。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風(fēng)問題，一般情況向，南北朝向的樓房在采光和通風(fēng)方面都比東西朝向的要好，當(dāng)然這也會在住房的價格中有所體現(xiàn)。另外一個與朝向有關(guān)的因素就是景觀。
考慮到住房周圍的地理環(huán)境，如果景觀的差異不是很大的情況下，這一因素在價格上的表現(xiàn)就不是很突出，但如果景觀相差很明顯的話，住房的價格也會有很大的不同。通常情況下，因景觀的作用東南朝向的住房價格相較其他朝向的會高一些。
3.3多因素分析法的運(yùn)用。
3.3.1調(diào)查數(shù)據(jù)搜集及整理。
本次調(diào)查的對象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個方面，調(diào)查的問題包括有房屋的所在地、交易時間、所在的樓層、房屋的朝向、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理設(shè)施等等幾個方面來進(jìn)行調(diào)查。旨在了解影響房產(chǎn)價格的硬性條件，進(jìn)而確定這些因素的影響程度大小。
問卷調(diào)查涉及到的問題主要包括以下幾個方面：住房所在的地點、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、交易時間、交易金額、距市中心距離、樓房設(shè)施（是否為雙氣）、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。
數(shù)據(jù)的來源是通過問卷調(diào)查的方法而獲得，本次調(diào)查主要是以發(fā)放調(diào)查問卷的方式來進(jìn)行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過網(wǎng)上查找的方式確定下來的。本次調(diào)查總共發(fā)放150份，收回108份調(diào)查問卷，經(jīng)過篩選去除了7份特殊性質(zhì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，如：
住宅所處地點過于偏僻、交易時間太早以及房屋本身的硬性設(shè)施太差等。通過整理得出可用的調(diào)查數(shù)據(jù)為101份，后把有效的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，制作成表格以備供接下來數(shù)據(jù)分析的使用。
3.3.2數(shù)據(jù)的分析。
對于收集來的數(shù)據(jù)，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素進(jìn)行數(shù)值化處理，用得出的數(shù)據(jù)分析因素的影響程度。本次收集的數(shù)據(jù)中有一些變量不是數(shù)值型的變量，需要先對其進(jìn)行數(shù)值化處理。具體的操作是，把距市中心距離遠(yuǎn)、適中和近對應(yīng)為1、2、3;設(shè)施是否有雙氣對應(yīng)為：有是1、沒有為0;交通便利程度、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理中的優(yōu)、良、差對應(yīng)為1、0、-1;朝向中的東西、南北朝向?qū)?yīng)為0和1;樓層構(gòu)造中的一梯多戶和一梯一戶對應(yīng)為0和1.數(shù)據(jù)數(shù)值化處理以后，就開始對這些影響因素進(jìn)行分析，這一過程主要依靠SPSS軟件的數(shù)據(jù)分析功能來實現(xiàn)。
先是對自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價格，自變量為影響價格的各個因素。因為本文主要是要分析因素對價格的影響程度，所以通過自變量對因變量的分析可以看出各個因素對價格的影響情況，是否在一定程度上存在線形關(guān)系，這有利于對因素做進(jìn)一步的處理。通過分析得出如下的結(jié)論：
表3.1是回歸系數(shù)分析表，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗，即所謂的t檢驗，從表中的顯示可以看出，回歸參數(shù)t檢驗的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱，這說明各自變量與因變量之間的線性關(guān)系不明顯。
表3.2是對各個因素之間相關(guān)性的分析，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負(fù)向的相關(guān)關(guān)系，并找出存在相關(guān)關(guān)系的原因。表3.2可以看出購入時間。
對交易額的影響作用較大，匯率對其影響也較為顯著，住宅的總層數(shù)、環(huán)境以及物業(yè)管理都對價格有著一定的影響。此外還可以看出，匯率與購入時間呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，距離與交通便利程度也存在一定的相關(guān)關(guān)系。
3.3.3權(quán)重的確定。
有上述兩個表中可以看出匯率和購入時間與房產(chǎn)價格的關(guān)系較為明顯，而兩者之間又呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，所以在對影響修正的過程中只對匯率的情況進(jìn)行修正。依據(jù)相關(guān)系數(shù)分析結(jié)果，直接采用簡單的分配方法確定各因素的權(quán)重。在假設(shè)所有相關(guān)因素權(quán)重系數(shù)相加總和為1的情況下，賦予小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、朝向、樓層以及小區(qū)設(shè)施0.2的權(quán)重系數(shù)，其他相關(guān)的影響因素賦予其0.1的權(quán)重系數(shù)。這一分配結(jié)果因其主觀性太大會直接對價格評估結(jié)果的準(zhǔn)確性造成一定的影響。
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備貨政策TE SCHRACK連接器接頭PT570024
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國家制定和實施貨幣政策會充分考慮到產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?fàn)顩r。同樣的貨幣政策會因行業(yè)的不同，或是相同行業(yè)因所處的地域環(huán)境不同而產(chǎn)生不同的影響。這一點在房產(chǎn)行業(yè)中體現(xiàn)的尤為突出。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，從房產(chǎn)的開發(fā)到經(jīng)營甚是銷售的方方面面都離不開資金的支撐。談到資金，就要充分考慮利率的問題，利率的變動決定著資金的流向，資金的流向改變著市場上房產(chǎn)的供求狀況，進(jìn)而影響住房的價格。
3.1.1利率 .
房貸利率對房價的影響主要體現(xiàn)在通過按揭款購房的交易行為上，實際房貸利率與房產(chǎn)的價格是呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系的，但是這種現(xiàn)象并不是非常的。房貸利率提高，購房者的還款壓力就會上升，這會限制一部分人的購房行為，市場上對住房的需求就會下降。為了改變這一現(xiàn)狀，房產(chǎn)開發(fā)商會選擇降低房價，這一措施的后果是一些小規(guī)模開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債情況受到影響。銀行考慮到這些小規(guī)模開發(fā)商的盈利能力，會加大對其放款的限制力度，小規(guī)模開發(fā)商的融資難度加大，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場。開發(fā)商的規(guī)模變小，市場上房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模也會變小，這一結(jié)果的影響會在經(jīng)歷一段時間后通過市場上對房產(chǎn)的需求表現(xiàn)出來。市場上對住房的需求增加，開發(fā)商會實行新的開發(fā)計劃，但是因為受到款利率上升的影響，新開發(fā)項目的開發(fā)成本也會隨之增加，且一些有雄厚實力的開發(fā)商對市場的主導(dǎo)作用也會越來越明顯。這樣一來，新開發(fā)房產(chǎn)的定價就可能會有一定的自主性，價格會有所提高。通過這一系列的影響過程，可以看出房產(chǎn)價格或許會有回升的跡象，這將在一定程度上削弱房貸利率對房產(chǎn)價格的影響程度。
3.1.2匯率 .
在經(jīng)濟(jì)日益化的今天，匯率在一個國家的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中其中舉足輕重的作用。
匯率的變動會影響到一國經(jīng)濟(jì)市場很多部分的波動，當(dāng)然，房產(chǎn)市場也不例外。隨著各國之間經(jīng)濟(jì)來往的越頻繁，金融市場化的程度也在一步步地加深。匯率通過各種途徑對住房價格的影響也是越來越明顯。本文主要通過以下三個途徑分析兩者之間的相互影響：
1）流動性效應(yīng)。
主要從兩個方面體現(xiàn)出來：先是在升值預(yù)期中的資金上有所體現(xiàn)。當(dāng)市場上預(yù)期一國貨幣將要升值時，大量的國外短期投機(jī)資金會通過購買股票或房地產(chǎn)以期帶來收益涌入該國市場，其中大部分部分會流向該國的資本市場，由于目前中國政府股市的操縱性比較強(qiáng)，所以大量游動資金會選擇涌入房產(chǎn)市場，直接導(dǎo)致了房產(chǎn)價格上漲。流動性的另一表現(xiàn)是在升值之后，當(dāng)人民幣升值和房價上漲達(dá)到一定幅度之后，自由資本會大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂，引起房價下跌，而房價的下跌會引發(fā)居民的觀望心態(tài)，致使下跌幅度擴(kuò)大甚是暴跌，這不利于房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。
2）利率變動引起的匯率-房價變動效應(yīng)。
如果一個國家的本幣預(yù)期將會升值，那么大量的境外資金就會通過各種途徑進(jìn)入該國境內(nèi)，這一后果是該國的外匯儲備會有大幅度的增長，進(jìn)而導(dǎo)致市場上流通的貨幣供應(yīng)量也會增加，并造成通貨膨脹。在這種情況下，央行為了彌補(bǔ)這一后果，會通過提高利率的行為來達(dá)到目的。然而，利率的提高又會對外資產(chǎn)生一種吸引力，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力。從另外一方面來看，利率的上升提高了房產(chǎn)的開發(fā)成本以及構(gòu)建成本，成本的提高決定了價格的上升；另外，利率的上升使得開發(fā)商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂，開發(fā)商會在一定程度上尋找外匯的援助，也就是所謂的從境外借錢。這樣一來，外資在改過房產(chǎn)市場的作用就顯得越為重要。
3）匯率變化引起的貿(mào)易傳導(dǎo)機(jī)制。
本幣升值以后，以本幣表示的國外、進(jìn)口商品的價格開始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業(yè)設(shè)備，這使得房地產(chǎn)業(yè)的原材料價格將會下降，從而有助于推動高檔住房價格的下降，而高檔住房對中低檔住房具有風(fēng)向標(biāo)的作用，所以本幣升值會使國內(nèi)房地產(chǎn)價格下降。另外、，由于本幣升值導(dǎo)致國內(nèi)產(chǎn)品出口困難，市場縮小，造成企業(yè)利潤下，員工收入下降，房地產(chǎn)需求減少，致使進(jìn)一步房價下降。
整個過程可以概括為：預(yù)期人民幣升值--游資通過資本市場進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)--推動房地產(chǎn)價格快速上漲--吸引國內(nèi)外更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場--人民幣升值--進(jìn)口增加、出口減少、國內(nèi)資金流出--經(jīng)濟(jì)增長放慢--游資外逃--房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂--房價下跌一一經(jīng)濟(jì)衰退。
3.1.3政策的宏觀調(diào)控。
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)成為一項支柱性的行業(yè)。然而任何行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展都離不開國家政策這只“無形的手”的宏觀調(diào)控。我國政府對房產(chǎn)業(yè)實施調(diào)控的政策主要有：信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房政策、限購政策等等。其中信貸政策主要體現(xiàn)在存款準(zhǔn)備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上；稅收政策主要表現(xiàn)在差別化住房稅收以及營業(yè)稅、房產(chǎn)稅征收的問題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應(yīng)和提高使用效率。
宏觀政策主要通過三個方面來影響房價：抑制、疏導(dǎo)和限制。先通過信貸政策和稅收政策來影響開發(fā)商的貸成本、購房者的購房成本和轉(zhuǎn)讓成本；接著借助于土地政策和保障性住房政策來實現(xiàn)土地的使用效率以及住房的供應(yīng)量，以滿足部分人的住房需求；后利用不同地區(qū)不同的限購政策來組織某些購房者的過度購買行為。這樣一來，通過調(diào)節(jié)市場上住房的需求和供給以達(dá)到調(diào)節(jié)房產(chǎn)價格的目的。例如，剛剛結(jié)束的兩會傳遞出這樣的聲音：從“調(diào)控抑制”變成“支持促進(jìn)”,支持居民自主和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；另外，公積金款門檻降低，二套房付比例降低。
這些都是國家政策對房產(chǎn)業(yè)實施的調(diào)控。
3.1.4居民的收入水平。
住房對于人們來說既是一種投資品，也是一種消費(fèi)品。在住房的購買問題上人們自然會考慮到房價與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房價收入比。房價收入比是指一個地方的房屋總價與居民家庭收入的比值，這一指標(biāo)正是用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房價水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發(fā)達(dá)的國家這一比例為6:1,然而在我國房價收入比卻高出這一數(shù)字。
在我國的一些城市中，雖然比其他地區(qū)的人們收入水平高出很多，但是房價也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了人們的承受范圍，居民的購房壓力巨大。
居民收入水平的提高，通常情況下會導(dǎo)致房價的上升，但這里所說的提高是真正意義上的提高，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒有更多的投資行為，那么收入的提高對房價的影響就不是很明顯。也就是說，一般中等收入者的收入水平增加會對房產(chǎn)價格產(chǎn)生較為突出的作用。面對嚴(yán)重的購房壓力，解決方法是國家相關(guān)的調(diào)控政策的頒布于實施，合理控制房價的盲目上漲。
3.2微觀環(huán)境影響的分析。
*，不同城市、不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價格上存在較大差異，因此要準(zhǔn)確、客觀評估估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產(chǎn)生影響，在實地查看時必須把握好這些因素。就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實物狀況對住宅價格的影響。
3.2.1交通條件和環(huán)境質(zhì)量。
交通條件主要指住房周圍交通的便利程度，如估價對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市的規(guī)模也在不斷地擴(kuò)大，越來越多的人從農(nóng)村涌入城市，而汽車作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著，這些都造成了城市人口越來越密集，交通狀況越來越低下。在這一現(xiàn)象下，地鐵成了人們出行的另外一種選擇，購房者的購買行為也在一定程度上受其影響，其結(jié)果直接表現(xiàn)在住房價格上。
如今，人們買房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件，健康問題也越來越受到人們的關(guān)注，小區(qū)環(huán)境的好壞也直接影響著住房的價格。環(huán)境質(zhì)量這一重要因素的突出表現(xiàn)主要是在高檔住宅。對于普通住宅來說，因為越來越多的建筑商在規(guī)劃小區(qū)時都會把綠化納入考慮范圍，而綠化的切入點基本上屬于大同小異，所以住房只要距離上沒有太大的差異，環(huán)境這一影響因素不會展現(xiàn)其突出性。
3.2.2生活服務(wù)設(shè)施與設(shè)備。
現(xiàn)階段的人們更加追求高品質(zhì)的生活，人們在購房時會更多地考慮未來生活的便利程度，即生活服務(wù)設(shè)施是否完善。生活設(shè)施完善度的住房在價格上會產(chǎn)生較大的影響。生活服務(wù)設(shè)施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市場、銀行等。當(dāng)然，對于附近有學(xué)校或是醫(yī)院的住宅小區(qū)，樓房的價格相比服務(wù)設(shè)施不是很完善的小區(qū)會有很明顯的差別。
設(shè)備因素的影響主要體現(xiàn)在住宅的供水、供電、供暖、供氣、排水設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通訊、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度等方面。當(dāng)然，公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會對住宅價格產(chǎn)生影響。
3.2.3朝向與樓層。
現(xiàn)在的開發(fā)商在對樓房的前期規(guī)劃上都會考慮到樓房的朝向問題。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風(fēng)問題，一般情況向，南北朝向的樓房在采光和通風(fēng)方面都比東西朝向的要好，當(dāng)然這也會在住房的價格中有所體現(xiàn)。另外一個與朝向有關(guān)的因素就是景觀。
考慮到住房周圍的地理環(huán)境，如果景觀的差異不是很大的情況下，這一因素在價格上的表現(xiàn)就不是很突出，但如果景觀相差很明顯的話，住房的價格也會有很大的不同。通常情況下，因景觀的作用東南朝向的住房價格相較其他朝向的會高一些。
3.3多因素分析法的運(yùn)用。
3.3.1調(diào)查數(shù)據(jù)搜集及整理。
本次調(diào)查的對象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個方面，調(diào)查的問題包括有房屋的所在地、交易時間、所在的樓層、房屋的朝向、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境及物業(yè)管理設(shè)施等等幾個方面來進(jìn)行調(diào)查。旨在了解影響房產(chǎn)價格的硬性條件，進(jìn)而確定這些因素的影響程度大小。
問卷調(diào)查涉及到的問題主要包括以下幾個方面：住房所在的地點、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、交易時間、交易金額、距市中心距離、樓房設(shè)施（是否為雙氣）、交通便利程度、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等等。
數(shù)據(jù)的來源是通過問卷調(diào)查的方法而獲得，本次調(diào)查主要是以發(fā)放調(diào)查問卷的方式來進(jìn)行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過網(wǎng)上查找的方式確定下來的。本次調(diào)查總共發(fā)放150份，收回108份調(diào)查問卷，經(jīng)過篩選去除了7份特殊性質(zhì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，如：
住宅所處地點過于偏僻、交易時間太早以及房屋本身的硬性設(shè)施太差等。通過整理得出可用的調(diào)查數(shù)據(jù)為101份，后把有效的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總，制作成表格以備供接下來數(shù)據(jù)分析的使用。
3.3.2數(shù)據(jù)的分析。
對于收集來的數(shù)據(jù)，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素進(jìn)行數(shù)值化處理，用得出的數(shù)據(jù)分析因素的影響程度。本次收集的數(shù)據(jù)中有一些變量不是數(shù)值型的變量，需要先對其進(jìn)行數(shù)值化處理。具體的操作是，把距市中心距離遠(yuǎn)、適中和近對應(yīng)為1、2、3;設(shè)施是否有雙氣對應(yīng)為：有是1、沒有為0;交通便利程度、小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理中的優(yōu)、良、差對應(yīng)為1、0、-1;朝向中的東西、南北朝向?qū)?yīng)為0和1;樓層構(gòu)造中的一梯多戶和一梯一戶對應(yīng)為0和1.數(shù)據(jù)數(shù)值化處理以后，就開始對這些影響因素進(jìn)行分析，這一過程主要依靠SPSS軟件的數(shù)據(jù)分析功能來實現(xiàn)。
先是對自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價格，自變量為影響價格的各個因素。因為本文主要是要分析因素對價格的影響程度，所以通過自變量對因變量的分析可以看出各個因素對價格的影響情況，是否在一定程度上存在線形關(guān)系，這有利于對因素做進(jìn)一步的處理。通過分析得出如下的結(jié)論：
表3.1是回歸系數(shù)分析表，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗，即所謂的t檢驗，從表中的顯示可以看出，回歸參數(shù)t檢驗的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱，這說明各自變量與因變量之間的線性關(guān)系不明顯。
表3.2是對各個因素之間相關(guān)性的分析，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負(fù)向的相關(guān)關(guān)系，并找出存在相關(guān)關(guān)系的原因。表3.2可以看出購入時間。
對交易額的影響作用較大，匯率對其影響也較為顯著，住宅的總層數(shù)、環(huán)境以及物業(yè)管理都對價格有著一定的影響。此外還可以看出，匯率與購入時間呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，距離與交通便利程度也存在一定的相關(guān)關(guān)系。
3.3.3權(quán)重的確定。
有上述兩個表中可以看出匯率和購入時間與房產(chǎn)價格的關(guān)系較為明顯，而兩者之間又呈現(xiàn)高度的負(fù)相關(guān)關(guān)系，所以在對影響修正的過程中只對匯率的情況進(jìn)行修正。依據(jù)相關(guān)系數(shù)分析結(jié)果，直接采用簡單的分配方法確定各因素的權(quán)重。在假設(shè)所有相關(guān)因素權(quán)重系數(shù)相加總和為1的情況下，賦予小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、朝向、樓層以及小區(qū)設(shè)施0.2的權(quán)重系數(shù)，其他相關(guān)的影響因素賦予其0.1的權(quán)重系數(shù)。這一分配結(jié)果因其主觀性太大會直接對價格評估結(jié)果的準(zhǔn)確性造成一定的影響。
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