HYDAC傳感器HDA3840-A-350-124備有庫存
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HYDAC HDA 4386-B-0250-000-E1(psi)
HYDAC S100-AC-M14*1.5-0250
HYDAC EDS 344-2-400-000 40BAR,20-32
HYDAC DFBH/HC30Z10B1,0
HYDAC 0500D05BN/HC-W
HYDAC EDS3346-1-0250-000+ZBE06
HYDAC 0110 R010 BN3HC
HYDAC 2106-01-18.00HD
HYDAC GSV6-10
HYDAC HDA 4744-A-250-000+ZBE 02
HYDAC EDS334-2-100-000
HYDAC KHM-32-11141-06X
HYDAC HDA3740-D-350-152
HYDAC HDA4744-A-016-000+密封圈
HYDAC HDA3845-A-250-000
HYDAC HDA4345-A-010-000-F
HYDAC HM63-250-B-M14*1.5
HYDAC HDA 4776-A-6000-S00(psi)
HYDAC 2BE 06-05
HYDAC DFPBN/HC60QB3D1.0/-L24
HYDAC KHM3S-32-3333-18
HYDAC DFP BH/HC60 QB10 BM1.0/-V-W
HYDAC WK10C-01M-C-N-24-DG
HYDAC KHB 20SR DN13 M30X2
HYDAC PT100+TEP 104-000+904696
HYDAC TFP100 帶保護(hù)套
HYDAC 160DN25BN4HC
HYDAC 0110D100W
HYDAC DFBN/HC500TL10D1.X-B6
HYDAC EDS-3448-5-0400-D00
HYDAC FMNDW/HC400LDK25D1X 雙筒濾油器
HYDAC 1040 020 BN4HC濾芯
HYDAC LF BN/HC 110/C 20B 1.0/-A2-B3
HYDAC VD5C.0 33/05
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HYDAC HM100-400-B-G1/2壓力表
HYDAC EDS3451400
HYDAC EDS3346-2-0100-000
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HYDAC VD5 LZ.0/DB傳感器
HYDAC RFLDBN/HC1320CAS3D1.0/-L24
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HYDAC DFDK-W-140-QAC-25-A1.1
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HYDAC HDA4744-A-016-Y00
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HYDAC OF7
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HYDAC 3745－A-250-174 250BAR
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HYDAC EDS334-3-040-000+ZBE02+ZBM300
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HYDAC 0160MU003M 貨號1265765
HYDAC Type:BLADDER1LV*7/8-14UNF/VG5N
HYDAC EDS 1792-N-040-000(580PSI)
HYDAC HDA4744-A-016-000+ZBE02
HYDAC EDS601-016-000
HYDAC HDA5001-315-1-2-230-000
HYDAC 電磁閥VR2-D.0 L24
在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位， 但因香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、加息影響有限、居民失業(yè)率較低， 使其房地產(chǎn)信貸的違約率并沒有出現(xiàn)異常。整體而言， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場呈較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。從風(fēng)險(xiǎn)角度看， 除非出現(xiàn)大型經(jīng)濟(jì)事件影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區(qū)整體房價(jià)已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性較差， 因此也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。鑒于此， 投資者應(yīng)立足價(jià)值投資而非投機(jī)需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。
關(guān)鍵詞：中國香港； 房地產(chǎn)； 價(jià)格走勢； 投資策略；
中國香港特別行政區(qū) （以下簡稱“香港地區(qū)”） 是一個(gè)以金融服務(wù)、貿(mào)易為主的開放經(jīng)濟(jì)體， 同時(shí)也是靠近中國大陸的金融中心。香港地區(qū)的政府結(jié)構(gòu)與法律機(jī)制穩(wěn)健， 為其市場經(jīng)濟(jì)自由度和個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)提供了強(qiáng)有力的保護(hù)和支持。
從歷*看， 香港地區(qū)國民生產(chǎn)總值 （GDP） 增速波動較大。2014-2016年， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢；但自2017年開始， 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)強(qiáng)、需求持續(xù)上升的背景下， 香港地區(qū)的服務(wù)輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區(qū)GDP得到了提振：2017年前三個(gè)季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .
從貨幣政策看， 由于受聯(lián)系匯率制度的影響， 香港地區(qū)的利率水平會跟隨美聯(lián)儲進(jìn)行調(diào)整：自2015年12月今， 香港地區(qū)跟隨美聯(lián)儲加息節(jié)奏同步進(jìn)行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長期來看， 美聯(lián)儲已進(jìn)入加息通道， 持續(xù)加息將使港幣資產(chǎn)吸引力上升。
新數(shù)據(jù)顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區(qū)私宅售價(jià)指數(shù)為347, 實(shí)現(xiàn)連續(xù)20個(gè)月的正增長， 且連續(xù)第13個(gè)月創(chuàng)出歷史新高。2017年前11個(gè)月， 售價(jià)指數(shù)累計(jì)上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.
此外， 香港地區(qū)約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場也是觀察香港地區(qū)樓市變化的重要窗口。進(jìn)入2017年， 香港地區(qū)私宅租金指數(shù)也持續(xù)走高， 并不斷創(chuàng)出歷史新高， 2017年11月達(dá)到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計(jì)增幅7.6% （見圖2） .
一、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析
影響香港地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多， 且影響因素之間互相關(guān)聯(lián)， 共同對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。本文將從宏觀、微觀兩個(gè)角度對相關(guān)因素進(jìn)行闡述， 同時(shí)也對因素間的相關(guān)性進(jìn)行分析， 以全面解讀香港地區(qū)房地產(chǎn)市場。
（一） 宏觀因素
1. 經(jīng)濟(jì)影響因素
1993-2016年， 香港地區(qū)私宅售價(jià)指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)， 說明香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化密切相關(guān) （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機(jī)、2008年美國次貸危機(jī)、2011年歐債危機(jī)、2015年內(nèi)地股市大幅波動， 均對香港地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了沖擊 （見圖4） .歸結(jié)到宏觀層面， 主要在于上述金融危機(jī)都對香港地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不利影響， 在上述危機(jī)發(fā)生的次年， 香港地區(qū)GDP增速均出現(xiàn)了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機(jī)對香港地區(qū)的沖擊大， 使得香港地區(qū)1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區(qū)GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進(jìn)入調(diào)整周期。2003年， GDP增速逐步恢復(fù)3%以上并逐年提升， 香港地區(qū)的樓市也隨之進(jìn)入新的周期。這也從另一個(gè)角度印證了香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的正相關(guān)性。
2017年前三個(gè)季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經(jīng)濟(jì)增速見底以來的快速回升勢頭。2017年香港地區(qū)GDP同比增長3.8%, 略高于2017年11月香港特區(qū)政府3.7%的預(yù)期。基于房價(jià)增速與GDP增速的正相關(guān)性， 有理由認(rèn)為， 在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 其房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。
2. 利率影響因素
從邏輯上看， 利率走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響是負(fù)相關(guān)關(guān)系；但從利率與房價(jià)的實(shí)際走勢看， 在多數(shù)時(shí)間內(nèi)， 二者保持了正相關(guān)性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區(qū)房價(jià)走勢與基準(zhǔn)利率大體均呈正相關(guān)性 （見圖5） .究其原因， 是因?yàn)槔蕚鲗?dǎo)往往具有滯后性， 且利率變化具有連續(xù)性和周期性， 因?yàn)閱未握{(diào)息很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)形勢。以加息周期為例， 政府部門通常是在發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱 （對應(yīng)房地產(chǎn)上升周期） 時(shí)采取加息手段， 并由此進(jìn)入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經(jīng)濟(jì)過熱被抑制的效果才會通過包括價(jià)格在內(nèi)的量化指標(biāo)逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會減緩或停止加息步伐；對應(yīng)到利率與房價(jià)， 便體現(xiàn)為利率一路上調(diào)而房價(jià)卻一路走高， 房價(jià)見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。
除了利率方向外， 利率水平也對房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區(qū)基準(zhǔn)利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時(shí)間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產(chǎn)市場帶來明顯的刺激效應(yīng)， 房價(jià)隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對房價(jià)的影響更為顯著。
因此， 在香港地區(qū)隨美國進(jìn)入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會對房價(jià)有顯著的影響；而從中長期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場也不會產(chǎn)生強(qiáng)烈波動。
3. 政策影響因素
2017年3月， 十二屆人大五次會議的政府工作報(bào)告提出， 要推動內(nèi)地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)揮港澳*優(yōu)勢， 提升在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對外開放中的地位與功能。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作上升到方位對外開放的國家戰(zhàn)略， 這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機(jī)遇， 也產(chǎn)生了強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。這對于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將產(chǎn)生促進(jìn)作用。而經(jīng)濟(jì)繁榮會穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 支撐香港地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格。
（二） 微觀因素
1. 供需因素
從需求的角度看， 居民的購買意愿和購買能力構(gòu)成需求。目前， 沒有切實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)代表居民的購買意愿， 僅能用購買能力相關(guān)數(shù)據(jù)代表居民購房的潛在需求。
2017年6月， 仲量聯(lián)行 （Jones Lang La Salle） 的報(bào)告《香港住宅市場崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據(jù)香港特區(qū)政府壓力測試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購房付和款。這類家庭在香港地區(qū)約有127萬戶， 占總家庭戶數(shù)的50%.而香港地區(qū)此時(shí)的房屋庫存為116萬套， 這意味著市場上的總體供應(yīng)低于潛在需求。
從需求結(jié)構(gòu)看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實(shí)用面積少于40平方米） 的供應(yīng)量要遠(yuǎn)低于有能力購買其戶型的家庭數(shù)量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房價(jià)下行， 大戶型的價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)較大。
從供給角度看， 香港特區(qū)政府一直堅(jiān)持通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房價(jià)的方針。根據(jù)2017-2018年的供地計(jì)劃， 港府將供應(yīng)28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個(gè)住宅單位。而從長遠(yuǎn)看， 政府的目標(biāo)是在2016-2025年的十年內(nèi)提供46萬個(gè)單位， 其中28萬個(gè)為公屋， 18萬個(gè)為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個(gè)私人住宅單位。而從實(shí)際落成量看， 2016年全年實(shí)際落成量不到1.5萬個(gè)單位， 與政府年均增加1.8萬個(gè)單位的目標(biāo)尚有較大差距。房屋供應(yīng)量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)將不會受到其太大的影響。
表1 有購房能力的家庭和香港地區(qū)房屋庫存對比
2. 可負(fù)擔(dān)性因素
就房價(jià)的可負(fù)擔(dān)性而言， 有兩個(gè)衡量指標(biāo)。一個(gè)是房價(jià)收入比。2009年以來， 香港地區(qū)的該指標(biāo)逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個(gè)指標(biāo)是收入貸比。2009年以來， 香港地區(qū)的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區(qū)的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .
整體來看， 香港地區(qū)的房價(jià)收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在可負(fù)擔(dān)性方面存在隱憂， 購房者在購房、貸方面的負(fù)擔(dān)較重。這種高負(fù)擔(dān)性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)未來的表現(xiàn)；若經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好， 帶動收入增長， 高負(fù)擔(dān)性可能會逐漸化解；若經(jīng)濟(jì)停滯不前或衰退， 高負(fù)擔(dān)性則會進(jìn)一步加重， 直出現(xiàn)房屋購買力迅速下降和貸違約。
3. 潛在違約因素
就違約風(fēng)險(xiǎn)而言， 可用房貸違約率和失業(yè)率兩個(gè)指標(biāo)衡量。由于香港地區(qū)房屋良好的可負(fù)擔(dān)性， 當(dāng)?shù)鼐用窕灸芗皶r(shí)償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產(chǎn)市場的衰退期， 香港地區(qū)也一直維持著遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 而在2017年， 這一指標(biāo)已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區(qū)居民償付款的能力在總體是非常穩(wěn)定的， 尚未出現(xiàn)過大規(guī)模違約風(fēng)險(xiǎn)。
從失業(yè)率看， 自2011年以來， 香港地區(qū)市民失業(yè)率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩(wěn)定 （見圖9） .這說明， 絕大多數(shù)當(dāng)?shù)鼐用裼邢鄬Ψ€(wěn)定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。
二、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望及投資策略
（一） 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望
香港地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經(jīng)濟(jì)增速和利率因素、區(qū)域相關(guān)政策密切相關(guān)；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負(fù)擔(dān)性等密切相關(guān)。
1. 宏觀視角
從宏觀經(jīng)濟(jì)來看， 香港地區(qū)房價(jià)指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)。而香港地區(qū)自2016年一季度開始， 經(jīng)濟(jì)增速快速回升， 2017年前三季度也表現(xiàn)突出， 香港特區(qū)政府于是將全年GDP增速上調(diào)3.7%.在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。
從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對于房價(jià)的影響更為關(guān)鍵。在香港地區(qū)隨美國進(jìn)入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會對房價(jià)有顯著的影響；但中長期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生強(qiáng)烈波動。
2. 微觀視角
從供需因素看， 如果以居民購買能力來評估香港地區(qū)房地產(chǎn)的潛在需求， 那么市場整體的供應(yīng)尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區(qū)政府一直遵循通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房價(jià)的方針， 但政府供應(yīng)目標(biāo)能否達(dá)成仍有待觀察， 再加上房屋供應(yīng)量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)將不會受到其太大的影響。
從居民可負(fù)擔(dān)性來看， 目前香港地區(qū)的房價(jià)收入比值和相對值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對值中等， 表明整體可負(fù)擔(dān)性較差。但這并不意味著房價(jià)必然下跌或違約必然發(fā)生， 而是取決于香港地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況和收入水平。從違約風(fēng)險(xiǎn)角度看， 香港地區(qū)一直維持遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 且失業(yè)率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區(qū)居民償付款的能力基本有保障。
3. 整體展望
綜上分析， 目前香港地區(qū)房地產(chǎn)市場處在一個(gè)較為平穩(wěn)的階段。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 供不應(yīng)求的現(xiàn)狀使其價(jià)格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位。但因?yàn)橄愀鄣貐^(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、失業(yè)率較低、加息因素影響相對有限， 其房地產(chǎn)信貸違約率并沒有出現(xiàn)異常。
從風(fēng)險(xiǎn)角度看， 除非出現(xiàn)能夠影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大型經(jīng)濟(jì)事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區(qū)整體的房價(jià)已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性又較差， 因而也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。
（二） 香港地區(qū)房地產(chǎn)投資策略
1. 價(jià)值投資與地區(qū)分析
立足于價(jià)值投資需求， 投資者可重點(diǎn)從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場可大致分為港島、九龍和新界三個(gè)地區(qū)， 其房價(jià)走勢與未來發(fā)展趨勢各有不同。
（1） 港島。港島位于香港地區(qū)南部， 是一座擁有優(yōu)美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環(huán)商業(yè)區(qū)便處于港島區(qū)的北部。港島有著香港地區(qū)市內(nèi)數(shù)量多的豪宅， 多數(shù)房屋的建筑風(fēng)格和面積都是*的， 是香港地區(qū)的富人聚集區(qū)。
港島地區(qū)戶型越大， 房地產(chǎn)均價(jià)越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點(diǎn)關(guān)注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩(wěn)定的保值、升值空間。
（2） 九龍。九龍位于香港地區(qū)的中東部， 是香港地區(qū)的中心及繁華地區(qū)， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業(yè)區(qū)尤為發(fā)達(dá)， 購物、飲食、娛樂與文化*， 為其區(qū)域內(nèi)市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區(qū)， 是香港地區(qū)面向全港和世界的端服務(wù)功能的重要承載區(qū)， 是香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射力的主要支撐區(qū)。
九龍地區(qū)也表現(xiàn)出大戶型均價(jià)偏高的特點(diǎn)， 但大戶型的價(jià)格波動也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩(wěn)健投資者可重點(diǎn)關(guān)注這一區(qū)域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關(guān)注大戶型， 但需防范其價(jià)格波動的風(fēng)險(xiǎn)。
從具體地段看， 2017、2018財(cái)政年度， 九龍地區(qū)共有28個(gè)住宅用地計(jì)劃銷售， 其中有10個(gè)住宅用地在啟德地區(qū)。該地區(qū)是現(xiàn)有城市核心區(qū)新開發(fā)的區(qū)域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環(huán)地鐵線 （SCL） 也會進(jìn)一步提升啟德地區(qū)的吸引力。
（3） 新界。新界是香港地區(qū)市內(nèi)除港島和九龍以外的其他區(qū)域。地理上看， 是為接近中國大陸的一個(gè)區(qū)。新界土地面積遼闊， 因此許多學(xué)校選擇在此落地。而區(qū)內(nèi)也有許多新市鎮(zhèn)， 因而許多市民也選擇在此居住。因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)較多， 因此新界的房價(jià)較為便宜。
2003年后， 新界各類戶型價(jià)格均呈上漲趨勢。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價(jià)顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現(xiàn)， 均價(jià)遠(yuǎn)低于其他戶型， 但波動風(fēng)險(xiǎn)較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區(qū)的投資者可重點(diǎn)關(guān)注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關(guān)注。
從地段看， 香港特區(qū)政府已提出在屯門南延長線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。立足長期投資視角， 投資者可重點(diǎn)關(guān)注新界西和屯門兩個(gè)地段。
2. 其他投資因素
除價(jià)值投資以外， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場還有以下三項(xiàng)值得考慮的投資因素：
（1） 優(yōu)質(zhì)教育。香港地區(qū)沿用西方國家的教育模式， 實(shí)行雙語教學(xué)。這使得在香港地區(qū)接受教育的學(xué)生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對接。香港地區(qū)著名的八大高校也以其優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量得到了世界的認(rèn)可。其中， 香港大學(xué)、香港中文大學(xué)和香港科技大學(xué)所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。
（2） 城市綠化。2012年， 香港地區(qū)曾被英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志旗下的經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫評選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區(qū)的大面積綠化。香港地區(qū)自20世紀(jì)70年代開始， 便立法保護(hù)了約占全香港地區(qū)總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區(qū)優(yōu)良的空氣環(huán)境貢獻(xiàn)巨大；而且， 香港地區(qū)市民在閑暇時(shí)也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠(yuǎn)離城市的喧囂。
（3） 活動豐富。香港地區(qū)市內(nèi)有非常多的娛樂及文化設(shè)施， 為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝硕嘧硕嗖实纳?。?017年3月， 香港地區(qū)市內(nèi)已有露天劇場20座， 各類球場及運(yùn)動場館2400余座， 各式公園及游樂場2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設(shè)施地豐富了香港地區(qū)居民的休閑生活， 提高了他們的生活質(zhì)量， 使香港地區(qū)成為宜居的城市之一。
HYDAC EDS346-3-400-000+ZBE08S05+ZBM3
HYDAC EDS348-5-100-000+ZBE08+ZBM300
HYDAC 1P6RA7028-6DV62-O
HYDAC RFLD W/HC 241 EAK 50 A1.0
HYDAC EDS344-2-200-000+ZBE02
HYDAC 0400DN025BH4HC
HYDAC EDS 3346-1-0016-000-F1+
HYDAC 0400 DN 006 BN4HC
HYDAC IW9-03-01
HYDAC EDS 3346-1-0016-000-F1+ZBE06-0
HYDAC DFBN/HC990P10D1.X/-L24
HYDAC HDA 3745-A-016-031
HYDAC BFP52G03W1.0
HYDAC EL0660D020BN/HC
HYDAC RFLD/BN/HC1320CAT20DLX/-L24
HYDAC HDA 3845-A-400-031(300bar)
HYDAC 0160D010BH3HC
HYDAC FSA127-1.1/12T 濾芯
HYDAC EDS364-1-250-000
HYDAC 0660D010BH3HC
HYDAC 2600R003BN3HC/-KB
HYDAC ETS386-2-100-000+TFP100+ZBE03
HYDAC ZBM300重HYDAC-0717
HYDAC SB0210-1E1/112A9-210AK
HYDAC EDS-346-3-016-000
HYDAC RV-06-01.1/0
HYDAC EDS 4348-0040-P-AN3-000-F1
HYDAC R06020-01X-01
HYDAC KHB3K-G3/8
HYDAC 濾芯RFM165BCXXA1.0
HYDAC HEX 615-30 (C71,C71)
HYDAC KHNVS-G2 1/2-2233球閥
HYDAC HDYC-DW-2000 0-10KPaNPT1/8"
HYDAC FSA-254-2.X/12
HYDAC VD 5D.0/-L24
HYDAC HDA 3845-A-600-000
HYDAC 0100DN050W/HC/-V
HYDAC EDS348-5-250-000+ZBM14
HYDAC EPS001
HYDAC SB330-32A1/112A9-330A
HYDAC OF5 S10 P6 N1 B05 E
HYDAC EDS346-2-400-000+ZBF06-02+ZBM3
HYDAC EDFR-D-160-G-100-2-V-2-L24-305
HYDAC 過濾器 DFZ BN/HC30QB5BM1.0
HYDAC 169-400-250
HYDAC KHB-38SR-1112-01X-SW14球閥
HYDAC HED40A16/100Z15L24S
HYDAC EDS 3346-2-01,0-000-E1
HYDAC ENS3216-2-250-000-K
HYDAC EDS348-5-106-000
HYDAC EDS-3476-3-3000-400-F1
HYDAC 0030D010BN/3HC
HYDAC SB330-32A1/112A9-330A
HYDAC EDS3448-5-250-000+ZBE08
HYDAC ENS3116-3-0250-000
HYDAC HDA4715-A-400-208
HYDAC &HC9400FKT26H
HYDAC KHP-16-1114-04X
HYDAC EDS3378-5-400-045 24VDC
HYDAC HDA4746-A-100-000
HYDAC 300249 17/8 24V
HYDAC HM100-400-B-G1/2-FF壓力表
HYDAC M63-400-R-G14-BF
HYDAC HED40A10/5S DC24V 0.2A
HYDAC EDS3446-1-0160-000
HYDAC FMM-0-M 0-CS1320-A-AS-0-0-0/
HYDAC HFE 400/10H
HYDAC HDA 5500-3-0-AC-000
HYDAC HC2238FKS10H0500RO10BN3HC12
HYDAC EDS348-4-250-000
HYDAC 0100RN1010BN/HC10
HYDAC 流量傳感器EVS3100-1
HYDAC TS-L-70/X/12
HYDAC EDS3346-2-0250-Y00
HYDAC 溫度計(jì) FSA254-1.1/M12.Tmax=80
HYDAC 085DR005BN4HC
HYDAC EDS344-2-016-000(+2BE03)
HYDAC RHM0150MR151A01
HYDAC EDS3448-5-0600-000
HYDAC FSK-127-2.X/W/-/12/Z4
HYDAC EDS3476-3-3000-400-F1
HYDAC EDS-344-3-250-000
HYDAC 716143 DB4E-01X-250V
HYDAC HDA 4346-A-0016-000-F1
HYDAC EDS3448-5-0010-F1
HYDAC VM5D/L24-30C
HYDAC HDA4744-A-006-Y00 標(biāo)準(zhǔn)部件
HYDAC 0850P010BN3HC
HYDAC VPBM-2/1.0/P/90/40/1.5/400-50
HYDAC EDS345-1-250-Y00+ZBM13+ZBM300
HYDAC HDA 4444-B-400-000
HYDAC EDS1791-N-250-000重0093
HYDAC EDS3448-5-250-000同HYDAC-0228
HYDAC 05.9601.3VG.210.E.P.16
HYDAC EDS 3348-5-0016-000-F1
HYDAC 3268469
HYDAC PT100 Temperatursansor 904696
HYDAC HDA3844-B-400-000傳感器
HYDAC HDA3840-A-150-124 6M電纜
HYDAC EDS 346-2-100-000
HYDAC HDA3840-A-016-124(6M)
HYDAC VD8D.01/-L24 32/06
HYDAC 0330R010BN4HC
HYDAC 0330R003BN3HC 濾芯
HYDAC DVP-16-02.X
HYDAC TYP MS2H2.1/100/1450/V 0-2300P
HYDAC DV06-3-1X/M
HYDAC KHMFF-065-PN016-8834-02X
HYDAC EDS 3346-2-06,0-000-E1
HYDAC EDS344-040-000壓力傳感器
HYDAC HDA3775-A-0200-U07
HYDAC DF BN/HC660F10D2.X/-L24
HYDAC DP 21MPA SBO210-0.75E1/663A9-2
HYDAC HDA3845-A-060-000
HYDAC EDS 179-P-600-009
HYDAC Part.no.00680107
HYDAC PTS-25012.0/M/FL027
HYDAC 3173182 50/05 205DC 21370
HYDAC HDA4745-A-400-000+ZBE01
HYDAC DRV-12-30.1/0
HYDAC KHB-M52*2-1112-02X-G
HYDAC HDA 43Z5-A-0010-G01-000
HYDAC HDA4744-A-160-000
HYDAC 濾芯0330R010BN3HC
HYDAC EDS3346-2-060-Y00-F1
HYDAC HDA3840-A-350-124 10M
HYDAC EDS344-4-400-Y00
HYDAC KHNNN-G11/2-2233
HYDAC HDA3744-A-0016-A00 G1/4接口
HYDAC FAX(NX)630*20
HYDAC FPU-1-250-F4G11A3K
HYDAC EDS1691-N-C-100-000
HYDAC EDS344-2-100-000+ZBE03
HYDAC SBO330-0,6 E1/112A9-330EB
HYDAC EDS 3446-2-0400-000
HYDAC HDA4745A400031
在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位， 但因香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、加息影響有限、居民失業(yè)率較低， 使其房地產(chǎn)信貸的違約率并沒有出現(xiàn)異常。整體而言， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場呈較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。從風(fēng)險(xiǎn)角度看， 除非出現(xiàn)大型經(jīng)濟(jì)事件影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區(qū)整體房價(jià)已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性較差， 因此也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。鑒于此， 投資者應(yīng)立足價(jià)值投資而非投機(jī)需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。
關(guān)鍵詞：中國香港； 房地產(chǎn)； 價(jià)格走勢； 投資策略；
中國香港特別行政區(qū) （以下簡稱“香港地區(qū)”） 是一個(gè)以金融服務(wù)、貿(mào)易為主的開放經(jīng)濟(jì)體， 同時(shí)也是靠近中國大陸的金融中心。香港地區(qū)的政府結(jié)構(gòu)與法律機(jī)制穩(wěn)健， 為其市場經(jīng)濟(jì)自由度和個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)提供了強(qiáng)有力的保護(hù)和支持。
從歷*看， 香港地區(qū)國民生產(chǎn)總值 （GDP） 增速波動較大。2014-2016年， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢；但自2017年開始， 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)強(qiáng)、需求持續(xù)上升的背景下， 香港地區(qū)的服務(wù)輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區(qū)GDP得到了提振：2017年前三個(gè)季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .
從貨幣政策看， 由于受聯(lián)系匯率制度的影響， 香港地區(qū)的利率水平會跟隨美聯(lián)儲進(jìn)行調(diào)整：自2015年12月今， 香港地區(qū)跟隨美聯(lián)儲加息節(jié)奏同步進(jìn)行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長期來看， 美聯(lián)儲已進(jìn)入加息通道， 持續(xù)加息將使港幣資產(chǎn)吸引力上升。
新數(shù)據(jù)顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區(qū)私宅售價(jià)指數(shù)為347, 實(shí)現(xiàn)連續(xù)20個(gè)月的正增長， 且連續(xù)第13個(gè)月創(chuàng)出歷史新高。2017年前11個(gè)月， 售價(jià)指數(shù)累計(jì)上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.
此外， 香港地區(qū)約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場也是觀察香港地區(qū)樓市變化的重要窗口。進(jìn)入2017年， 香港地區(qū)私宅租金指數(shù)也持續(xù)走高， 并不斷創(chuàng)出歷史新高， 2017年11月達(dá)到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計(jì)增幅7.6% （見圖2） .
一、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析
影響香港地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多， 且影響因素之間互相關(guān)聯(lián)， 共同對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。本文將從宏觀、微觀兩個(gè)角度對相關(guān)因素進(jìn)行闡述， 同時(shí)也對因素間的相關(guān)性進(jìn)行分析， 以全面解讀香港地區(qū)房地產(chǎn)市場。
（一） 宏觀因素
1. 經(jīng)濟(jì)影響因素
1993-2016年， 香港地區(qū)私宅售價(jià)指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)， 說明香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化密切相關(guān) （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機(jī)、2008年美國次貸危機(jī)、2011年歐債危機(jī)、2015年內(nèi)地股市大幅波動， 均對香港地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了沖擊 （見圖4） .歸結(jié)到宏觀層面， 主要在于上述金融危機(jī)都對香港地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不利影響， 在上述危機(jī)發(fā)生的次年， 香港地區(qū)GDP增速均出現(xiàn)了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機(jī)對香港地區(qū)的沖擊大， 使得香港地區(qū)1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區(qū)GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進(jìn)入調(diào)整周期。2003年， GDP增速逐步恢復(fù)3%以上并逐年提升， 香港地區(qū)的樓市也隨之進(jìn)入新的周期。這也從另一個(gè)角度印證了香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的正相關(guān)性。
2017年前三個(gè)季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經(jīng)濟(jì)增速見底以來的快速回升勢頭。2017年香港地區(qū)GDP同比增長3.8%, 略高于2017年11月香港特區(qū)政府3.7%的預(yù)期?；诜績r(jià)增速與GDP增速的正相關(guān)性， 有理由認(rèn)為， 在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 其房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。
2. 利率影響因素
從邏輯上看， 利率走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響是負(fù)相關(guān)關(guān)系；但從利率與房價(jià)的實(shí)際走勢看， 在多數(shù)時(shí)間內(nèi)， 二者保持了正相關(guān)性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區(qū)房價(jià)走勢與基準(zhǔn)利率大體均呈正相關(guān)性 （見圖5） .究其原因， 是因?yàn)槔蕚鲗?dǎo)往往具有滯后性， 且利率變化具有連續(xù)性和周期性， 因?yàn)閱未握{(diào)息很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)形勢。以加息周期為例， 政府部門通常是在發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱 （對應(yīng)房地產(chǎn)上升周期） 時(shí)采取加息手段， 并由此進(jìn)入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經(jīng)濟(jì)過熱被抑制的效果才會通過包括價(jià)格在內(nèi)的量化指標(biāo)逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會減緩或停止加息步伐；對應(yīng)到利率與房價(jià)， 便體現(xiàn)為利率一路上調(diào)而房價(jià)卻一路走高， 房價(jià)見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。
除了利率方向外， 利率水平也對房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區(qū)基準(zhǔn)利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時(shí)間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產(chǎn)市場帶來明顯的刺激效應(yīng)， 房價(jià)隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對房價(jià)的影響更為顯著。
因此， 在香港地區(qū)隨美國進(jìn)入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會對房價(jià)有顯著的影響；而從中長期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場也不會產(chǎn)生強(qiáng)烈波動。
3. 政策影響因素
2017年3月， 十二屆人大五次會議的政府工作報(bào)告提出， 要推動內(nèi)地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)揮港澳*優(yōu)勢， 提升在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對外開放中的地位與功能。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作上升到方位對外開放的國家戰(zhàn)略， 這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機(jī)遇， 也產(chǎn)生了強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。這對于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將產(chǎn)生促進(jìn)作用。而經(jīng)濟(jì)繁榮會穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 支撐香港地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格。
（二） 微觀因素
1. 供需因素
從需求的角度看， 居民的購買意愿和購買能力構(gòu)成需求。目前， 沒有切實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)代表居民的購買意愿， 僅能用購買能力相關(guān)數(shù)據(jù)代表居民購房的潛在需求。
2017年6月， 仲量聯(lián)行 （Jones Lang La Salle） 的報(bào)告《香港住宅市場崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據(jù)香港特區(qū)政府壓力測試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購房付和款。這類家庭在香港地區(qū)約有127萬戶， 占總家庭戶數(shù)的50%.而香港地區(qū)此時(shí)的房屋庫存為116萬套， 這意味著市場上的總體供應(yīng)低于潛在需求。
從需求結(jié)構(gòu)看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實(shí)用面積少于40平方米） 的供應(yīng)量要遠(yuǎn)低于有能力購買其戶型的家庭數(shù)量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房價(jià)下行， 大戶型的價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)較大。
從供給角度看， 香港特區(qū)政府一直堅(jiān)持通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房價(jià)的方針。根據(jù)2017-2018年的供地計(jì)劃， 港府將供應(yīng)28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個(gè)住宅單位。而從長遠(yuǎn)看， 政府的目標(biāo)是在2016-2025年的十年內(nèi)提供46萬個(gè)單位， 其中28萬個(gè)為公屋， 18萬個(gè)為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個(gè)私人住宅單位。而從實(shí)際落成量看， 2016年全年實(shí)際落成量不到1.5萬個(gè)單位， 與政府年均增加1.8萬個(gè)單位的目標(biāo)尚有較大差距。房屋供應(yīng)量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)將不會受到其太大的影響。
表1 有購房能力的家庭和香港地區(qū)房屋庫存對比
2. 可負(fù)擔(dān)性因素
就房價(jià)的可負(fù)擔(dān)性而言， 有兩個(gè)衡量指標(biāo)。一個(gè)是房價(jià)收入比。2009年以來， 香港地區(qū)的該指標(biāo)逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個(gè)指標(biāo)是收入貸比。2009年以來， 香港地區(qū)的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區(qū)的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .
整體來看， 香港地區(qū)的房價(jià)收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在可負(fù)擔(dān)性方面存在隱憂， 購房者在購房、貸方面的負(fù)擔(dān)較重。這種高負(fù)擔(dān)性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)未來的表現(xiàn)；若經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好， 帶動收入增長， 高負(fù)擔(dān)性可能會逐漸化解；若經(jīng)濟(jì)停滯不前或衰退， 高負(fù)擔(dān)性則會進(jìn)一步加重， 直出現(xiàn)房屋購買力迅速下降和貸違約。
3. 潛在違約因素
就違約風(fēng)險(xiǎn)而言， 可用房貸違約率和失業(yè)率兩個(gè)指標(biāo)衡量。由于香港地區(qū)房屋良好的可負(fù)擔(dān)性， 當(dāng)?shù)鼐用窕灸芗皶r(shí)償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產(chǎn)市場的衰退期， 香港地區(qū)也一直維持著遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 而在2017年， 這一指標(biāo)已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區(qū)居民償付款的能力在總體是非常穩(wěn)定的， 尚未出現(xiàn)過大規(guī)模違約風(fēng)險(xiǎn)。
從失業(yè)率看， 自2011年以來， 香港地區(qū)市民失業(yè)率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩(wěn)定 （見圖9） .這說明， 絕大多數(shù)當(dāng)?shù)鼐用裼邢鄬Ψ€(wěn)定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。
二、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望及投資策略
（一） 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望
香港地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經(jīng)濟(jì)增速和利率因素、區(qū)域相關(guān)政策密切相關(guān)；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負(fù)擔(dān)性等密切相關(guān)。
1. 宏觀視角
從宏觀經(jīng)濟(jì)來看， 香港地區(qū)房價(jià)指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)。而香港地區(qū)自2016年一季度開始， 經(jīng)濟(jì)增速快速回升， 2017年前三季度也表現(xiàn)突出， 香港特區(qū)政府于是將全年GDP增速上調(diào)3.7%.在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。
從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對于房價(jià)的影響更為關(guān)鍵。在香港地區(qū)隨美國進(jìn)入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會對房價(jià)有顯著的影響；但中長期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生強(qiáng)烈波動。
2. 微觀視角
從供需因素看， 如果以居民購買能力來評估香港地區(qū)房地產(chǎn)的潛在需求， 那么市場整體的供應(yīng)尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區(qū)政府一直遵循通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房價(jià)的方針， 但政府供應(yīng)目標(biāo)能否達(dá)成仍有待觀察， 再加上房屋供應(yīng)量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)將不會受到其太大的影響。
從居民可負(fù)擔(dān)性來看， 目前香港地區(qū)的房價(jià)收入比值和相對值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對值中等， 表明整體可負(fù)擔(dān)性較差。但這并不意味著房價(jià)必然下跌或違約必然發(fā)生， 而是取決于香港地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況和收入水平。從違約風(fēng)險(xiǎn)角度看， 香港地區(qū)一直維持遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 且失業(yè)率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區(qū)居民償付款的能力基本有保障。
3. 整體展望
綜上分析， 目前香港地區(qū)房地產(chǎn)市場處在一個(gè)較為平穩(wěn)的階段。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 供不應(yīng)求的現(xiàn)狀使其價(jià)格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位。但因?yàn)橄愀鄣貐^(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、失業(yè)率較低、加息因素影響相對有限， 其房地產(chǎn)信貸違約率并沒有出現(xiàn)異常。
從風(fēng)險(xiǎn)角度看， 除非出現(xiàn)能夠影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大型經(jīng)濟(jì)事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區(qū)整體的房價(jià)已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性又較差， 因而也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。
（二） 香港地區(qū)房地產(chǎn)投資策略
1. 價(jià)值投資與地區(qū)分析
立足于價(jià)值投資需求， 投資者可重點(diǎn)從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場可大致分為港島、九龍和新界三個(gè)地區(qū)， 其房價(jià)走勢與未來發(fā)展趨勢各有不同。
（1） 港島。港島位于香港地區(qū)南部， 是一座擁有優(yōu)美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環(huán)商業(yè)區(qū)便處于港島區(qū)的北部。港島有著香港地區(qū)市內(nèi)數(shù)量多的豪宅， 多數(shù)房屋的建筑風(fēng)格和面積都是*的， 是香港地區(qū)的富人聚集區(qū)。
港島地區(qū)戶型越大， 房地產(chǎn)均價(jià)越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點(diǎn)關(guān)注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩(wěn)定的保值、升值空間。
（2） 九龍。九龍位于香港地區(qū)的中東部， 是香港地區(qū)的中心及繁華地區(qū)， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業(yè)區(qū)尤為發(fā)達(dá)， 購物、飲食、娛樂與文化*， 為其區(qū)域內(nèi)市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區(qū)， 是香港地區(qū)面向全港和世界的端服務(wù)功能的重要承載區(qū)， 是香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射力的主要支撐區(qū)。
九龍地區(qū)也表現(xiàn)出大戶型均價(jià)偏高的特點(diǎn)， 但大戶型的價(jià)格波動也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩(wěn)健投資者可重點(diǎn)關(guān)注這一區(qū)域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關(guān)注大戶型， 但需防范其價(jià)格波動的風(fēng)險(xiǎn)。
從具體地段看， 2017、2018財(cái)政年度， 九龍地區(qū)共有28個(gè)住宅用地計(jì)劃銷售， 其中有10個(gè)住宅用地在啟德地區(qū)。該地區(qū)是現(xiàn)有城市核心區(qū)新開發(fā)的區(qū)域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環(huán)地鐵線 （SCL） 也會進(jìn)一步提升啟德地區(qū)的吸引力。
（3） 新界。新界是香港地區(qū)市內(nèi)除港島和九龍以外的其他區(qū)域。地理上看， 是為接近中國大陸的一個(gè)區(qū)。新界土地面積遼闊， 因此許多學(xué)校選擇在此落地。而區(qū)內(nèi)也有許多新市鎮(zhèn)， 因而許多市民也選擇在此居住。因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)較多， 因此新界的房價(jià)較為便宜。
2003年后， 新界各類戶型價(jià)格均呈上漲趨勢。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價(jià)顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現(xiàn)， 均價(jià)遠(yuǎn)低于其他戶型， 但波動風(fēng)險(xiǎn)較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區(qū)的投資者可重點(diǎn)關(guān)注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關(guān)注。
從地段看， 香港特區(qū)政府已提出在屯門南延長線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。立足長期投資視角， 投資者可重點(diǎn)關(guān)注新界西和屯門兩個(gè)地段。
2. 其他投資因素
除價(jià)值投資以外， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場還有以下三項(xiàng)值得考慮的投資因素：
（1） 優(yōu)質(zhì)教育。香港地區(qū)沿用西方國家的教育模式， 實(shí)行雙語教學(xué)。這使得在香港地區(qū)接受教育的學(xué)生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對接。香港地區(qū)著名的八大高校也以其優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量得到了世界的認(rèn)可。其中， 香港大學(xué)、香港中文大學(xué)和香港科技大學(xué)所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。
（2） 城市綠化。2012年， 香港地區(qū)曾被英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志旗下的經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫評選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區(qū)的大面積綠化。香港地區(qū)自20世紀(jì)70年代開始， 便立法保護(hù)了約占全香港地區(qū)總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區(qū)優(yōu)良的空氣環(huán)境貢獻(xiàn)巨大；而且， 香港地區(qū)市民在閑暇時(shí)也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠(yuǎn)離城市的喧囂。
（3） 活動豐富。香港地區(qū)市內(nèi)有非常多的娛樂及文化設(shè)施， 為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝硕嘧硕嗖实纳?。?017年3月， 香港地區(qū)市內(nèi)已有露天劇場20座， 各類球場及運(yùn)動場館2400余座， 各式公園及游樂場2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設(shè)施地豐富了香港地區(qū)居民的休閑生活， 提高了他們的生活質(zhì)量， 使香港地區(qū)成為宜居的城市之一。
HYDAC 濾芯0160D010BH3HC-10u
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HYDAC EDS3446-3-0250-000(包括電纜插
HYDAC EDS-1791-N-600
在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位， 但因香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、加息影響有限、居民失業(yè)率較低， 使其房地產(chǎn)信貸的違約率并沒有出現(xiàn)異常。整體而言， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場呈較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。從風(fēng)險(xiǎn)角度看， 除非出現(xiàn)大型經(jīng)濟(jì)事件影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區(qū)整體房價(jià)已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性較差， 因此也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。鑒于此， 投資者應(yīng)立足價(jià)值投資而非投機(jī)需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。
關(guān)鍵詞：中國香港； 房地產(chǎn)； 價(jià)格走勢； 投資策略；
中國香港特別行政區(qū) （以下簡稱“香港地區(qū)”） 是一個(gè)以金融服務(wù)、貿(mào)易為主的開放經(jīng)濟(jì)體， 同時(shí)也是靠近中國大陸的金融中心。香港地區(qū)的政府結(jié)構(gòu)與法律機(jī)制穩(wěn)健， 為其市場經(jīng)濟(jì)自由度和個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)提供了強(qiáng)有力的保護(hù)和支持。
從歷*看， 香港地區(qū)國民生產(chǎn)總值 （GDP） 增速波動較大。2014-2016年， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢；但自2017年開始， 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)強(qiáng)、需求持續(xù)上升的背景下， 香港地區(qū)的服務(wù)輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區(qū)GDP得到了提振：2017年前三個(gè)季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .
從貨幣政策看， 由于受聯(lián)系匯率制度的影響， 香港地區(qū)的利率水平會跟隨美聯(lián)儲進(jìn)行調(diào)整：自2015年12月今， 香港地區(qū)跟隨美聯(lián)儲加息節(jié)奏同步進(jìn)行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長期來看， 美聯(lián)儲已進(jìn)入加息通道， 持續(xù)加息將使港幣資產(chǎn)吸引力上升。
新數(shù)據(jù)顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區(qū)私宅售價(jià)指數(shù)為347, 實(shí)現(xiàn)連續(xù)20個(gè)月的正增長， 且連續(xù)第13個(gè)月創(chuàng)出歷史新高。2017年前11個(gè)月， 售價(jià)指數(shù)累計(jì)上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.
此外， 香港地區(qū)約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場也是觀察香港地區(qū)樓市變化的重要窗口。進(jìn)入2017年， 香港地區(qū)私宅租金指數(shù)也持續(xù)走高， 并不斷創(chuàng)出歷史新高， 2017年11月達(dá)到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計(jì)增幅7.6% （見圖2） .
一、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析
影響香港地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多， 且影響因素之間互相關(guān)聯(lián)， 共同對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。本文將從宏觀、微觀兩個(gè)角度對相關(guān)因素進(jìn)行闡述， 同時(shí)也對因素間的相關(guān)性進(jìn)行分析， 以全面解讀香港地區(qū)房地產(chǎn)市場。
（一） 宏觀因素
1. 經(jīng)濟(jì)影響因素
1993-2016年， 香港地區(qū)私宅售價(jià)指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)， 說明香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化密切相關(guān) （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機(jī)、2008年美國次貸危機(jī)、2011年歐債危機(jī)、2015年內(nèi)地股市大幅波動， 均對香港地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了沖擊 （見圖4） .歸結(jié)到宏觀層面， 主要在于上述金融危機(jī)都對香港地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不利影響， 在上述危機(jī)發(fā)生的次年， 香港地區(qū)GDP增速均出現(xiàn)了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機(jī)對香港地區(qū)的沖擊大， 使得香港地區(qū)1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區(qū)GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進(jìn)入調(diào)整周期。2003年， GDP增速逐步恢復(fù)3%以上并逐年提升， 香港地區(qū)的樓市也隨之進(jìn)入新的周期。這也從另一個(gè)角度印證了香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的正相關(guān)性。
2017年前三個(gè)季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經(jīng)濟(jì)增速見底以來的快速回升勢頭。2017年香港地區(qū)GDP同比增長3.8%, 略高于2017年11月香港特區(qū)政府3.7%的預(yù)期。基于房價(jià)增速與GDP增速的正相關(guān)性， 有理由認(rèn)為， 在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 其房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。
2. 利率影響因素
從邏輯上看， 利率走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響是負(fù)相關(guān)關(guān)系；但從利率與房價(jià)的實(shí)際走勢看， 在多數(shù)時(shí)間內(nèi)， 二者保持了正相關(guān)性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區(qū)房價(jià)走勢與基準(zhǔn)利率大體均呈正相關(guān)性 （見圖5） .究其原因， 是因?yàn)槔蕚鲗?dǎo)往往具有滯后性， 且利率變化具有連續(xù)性和周期性， 因?yàn)閱未握{(diào)息很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)形勢。以加息周期為例， 政府部門通常是在發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱 （對應(yīng)房地產(chǎn)上升周期） 時(shí)采取加息手段， 并由此進(jìn)入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經(jīng)濟(jì)過熱被抑制的效果才會通過包括價(jià)格在內(nèi)的量化指標(biāo)逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會減緩或停止加息步伐；對應(yīng)到利率與房價(jià)， 便體現(xiàn)為利率一路上調(diào)而房價(jià)卻一路走高， 房價(jià)見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。
除了利率方向外， 利率水平也對房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區(qū)基準(zhǔn)利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時(shí)間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產(chǎn)市場帶來明顯的刺激效應(yīng)， 房價(jià)隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對房價(jià)的影響更為顯著。
因此， 在香港地區(qū)隨美國進(jìn)入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會對房價(jià)有顯著的影響；而從中長期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場也不會產(chǎn)生強(qiáng)烈波動。
3. 政策影響因素
2017年3月， 十二屆人大五次會議的政府工作報(bào)告提出， 要推動內(nèi)地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)揮港澳*優(yōu)勢， 提升在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對外開放中的地位與功能。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作上升到方位對外開放的國家戰(zhàn)略， 這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機(jī)遇， 也產(chǎn)生了強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。這對于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將產(chǎn)生促進(jìn)作用。而經(jīng)濟(jì)繁榮會穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 支撐香港地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格。
（二） 微觀因素
1. 供需因素
從需求的角度看， 居民的購買意愿和購買能力構(gòu)成需求。目前， 沒有切實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)代表居民的購買意愿， 僅能用購買能力相關(guān)數(shù)據(jù)代表居民購房的潛在需求。
2017年6月， 仲量聯(lián)行 （Jones Lang La Salle） 的報(bào)告《香港住宅市場崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據(jù)香港特區(qū)政府壓力測試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購房付和款。這類家庭在香港地區(qū)約有127萬戶， 占總家庭戶數(shù)的50%.而香港地區(qū)此時(shí)的房屋庫存為116萬套， 這意味著市場上的總體供應(yīng)低于潛在需求。
從需求結(jié)構(gòu)看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實(shí)用面積少于40平方米） 的供應(yīng)量要遠(yuǎn)低于有能力購買其戶型的家庭數(shù)量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房價(jià)下行， 大戶型的價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)較大。
從供給角度看， 香港特區(qū)政府一直堅(jiān)持通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房價(jià)的方針。根據(jù)2017-2018年的供地計(jì)劃， 港府將供應(yīng)28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個(gè)住宅單位。而從長遠(yuǎn)看， 政府的目標(biāo)是在2016-2025年的十年內(nèi)提供46萬個(gè)單位， 其中28萬個(gè)為公屋， 18萬個(gè)為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個(gè)私人住宅單位。而從實(shí)際落成量看， 2016年全年實(shí)際落成量不到1.5萬個(gè)單位， 與政府年均增加1.8萬個(gè)單位的目標(biāo)尚有較大差距。房屋供應(yīng)量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)將不會受到其太大的影響。
表1 有購房能力的家庭和香港地區(qū)房屋庫存對比
2. 可負(fù)擔(dān)性因素
就房價(jià)的可負(fù)擔(dān)性而言， 有兩個(gè)衡量指標(biāo)。一個(gè)是房價(jià)收入比。2009年以來， 香港地區(qū)的該指標(biāo)逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個(gè)指標(biāo)是收入貸比。2009年以來， 香港地區(qū)的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區(qū)的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .
整體來看， 香港地區(qū)的房價(jià)收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在可負(fù)擔(dān)性方面存在隱憂， 購房者在購房、貸方面的負(fù)擔(dān)較重。這種高負(fù)擔(dān)性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)未來的表現(xiàn)；若經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好， 帶動收入增長， 高負(fù)擔(dān)性可能會逐漸化解；若經(jīng)濟(jì)停滯不前或衰退， 高負(fù)擔(dān)性則會進(jìn)一步加重， 直出現(xiàn)房屋購買力迅速下降和貸違約。
3. 潛在違約因素
就違約風(fēng)險(xiǎn)而言， 可用房貸違約率和失業(yè)率兩個(gè)指標(biāo)衡量。由于香港地區(qū)房屋良好的可負(fù)擔(dān)性， 當(dāng)?shù)鼐用窕灸芗皶r(shí)償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產(chǎn)市場的衰退期， 香港地區(qū)也一直維持著遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 而在2017年， 這一指標(biāo)已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區(qū)居民償付款的能力在總體是非常穩(wěn)定的， 尚未出現(xiàn)過大規(guī)模違約風(fēng)險(xiǎn)。
從失業(yè)率看， 自2011年以來， 香港地區(qū)市民失業(yè)率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩(wěn)定 （見圖9） .這說明， 絕大多數(shù)當(dāng)?shù)鼐用裼邢鄬Ψ€(wěn)定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。
二、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望及投資策略
（一） 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望
香港地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經(jīng)濟(jì)增速和利率因素、區(qū)域相關(guān)政策密切相關(guān)；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負(fù)擔(dān)性等密切相關(guān)。
1. 宏觀視角
從宏觀經(jīng)濟(jì)來看， 香港地區(qū)房價(jià)指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)。而香港地區(qū)自2016年一季度開始， 經(jīng)濟(jì)增速快速回升， 2017年前三季度也表現(xiàn)突出， 香港特區(qū)政府于是將全年GDP增速上調(diào)3.7%.在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。
從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對于房價(jià)的影響更為關(guān)鍵。在香港地區(qū)隨美國進(jìn)入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會對房價(jià)有顯著的影響；但中長期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生強(qiáng)烈波動。
2. 微觀視角
從供需因素看， 如果以居民購買能力來評估香港地區(qū)房地產(chǎn)的潛在需求， 那么市場整體的供應(yīng)尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區(qū)政府一直遵循通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房價(jià)的方針， 但政府供應(yīng)目標(biāo)能否達(dá)成仍有待觀察， 再加上房屋供應(yīng)量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)將不會受到其太大的影響。
從居民可負(fù)擔(dān)性來看， 目前香港地區(qū)的房價(jià)收入比值和相對值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對值中等， 表明整體可負(fù)擔(dān)性較差。但這并不意味著房價(jià)必然下跌或違約必然發(fā)生， 而是取決于香港地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況和收入水平。從違約風(fēng)險(xiǎn)角度看， 香港地區(qū)一直維持遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 且失業(yè)率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區(qū)居民償付款的能力基本有保障。
3. 整體展望
綜上分析， 目前香港地區(qū)房地產(chǎn)市場處在一個(gè)較為平穩(wěn)的階段。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 供不應(yīng)求的現(xiàn)狀使其價(jià)格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位。但因?yàn)橄愀鄣貐^(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、失業(yè)率較低、加息因素影響相對有限， 其房地產(chǎn)信貸違約率并沒有出現(xiàn)異常。
從風(fēng)險(xiǎn)角度看， 除非出現(xiàn)能夠影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大型經(jīng)濟(jì)事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區(qū)整體的房價(jià)已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性又較差， 因而也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。
（二） 香港地區(qū)房地產(chǎn)投資策略
1. 價(jià)值投資與地區(qū)分析
立足于價(jià)值投資需求， 投資者可重點(diǎn)從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場可大致分為港島、九龍和新界三個(gè)地區(qū)， 其房價(jià)走勢與未來發(fā)展趨勢各有不同。
（1） 港島。港島位于香港地區(qū)南部， 是一座擁有優(yōu)美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環(huán)商業(yè)區(qū)便處于港島區(qū)的北部。港島有著香港地區(qū)市內(nèi)數(shù)量多的豪宅， 多數(shù)房屋的建筑風(fēng)格和面積都是*的， 是香港地區(qū)的富人聚集區(qū)。
港島地區(qū)戶型越大， 房地產(chǎn)均價(jià)越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點(diǎn)關(guān)注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩(wěn)定的保值、升值空間。
（2） 九龍。九龍位于香港地區(qū)的中東部， 是香港地區(qū)的中心及繁華地區(qū)， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業(yè)區(qū)尤為發(fā)達(dá)， 購物、飲食、娛樂與文化*， 為其區(qū)域內(nèi)市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區(qū)， 是香港地區(qū)面向全港和世界的端服務(wù)功能的重要承載區(qū)， 是香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射力的主要支撐區(qū)。
九龍地區(qū)也表現(xiàn)出大戶型均價(jià)偏高的特點(diǎn)， 但大戶型的價(jià)格波動也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩(wěn)健投資者可重點(diǎn)關(guān)注這一區(qū)域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關(guān)注大戶型， 但需防范其價(jià)格波動的風(fēng)險(xiǎn)。
從具體地段看， 2017、2018財(cái)政年度， 九龍地區(qū)共有28個(gè)住宅用地計(jì)劃銷售， 其中有10個(gè)住宅用地在啟德地區(qū)。該地區(qū)是現(xiàn)有城市核心區(qū)新開發(fā)的區(qū)域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環(huán)地鐵線 （SCL） 也會進(jìn)一步提升啟德地區(qū)的吸引力。
（3） 新界。新界是香港地區(qū)市內(nèi)除港島和九龍以外的其他區(qū)域。地理上看， 是為接近中國大陸的一個(gè)區(qū)。新界土地面積遼闊， 因此許多學(xué)校選擇在此落地。而區(qū)內(nèi)也有許多新市鎮(zhèn)， 因而許多市民也選擇在此居住。因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)較多， 因此新界的房價(jià)較為便宜。
2003年后， 新界各類戶型價(jià)格均呈上漲趨勢。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價(jià)顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現(xiàn)， 均價(jià)遠(yuǎn)低于其他戶型， 但波動風(fēng)險(xiǎn)較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區(qū)的投資者可重點(diǎn)關(guān)注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關(guān)注。
從地段看， 香港特區(qū)政府已提出在屯門南延長線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。立足長期投資視角， 投資者可重點(diǎn)關(guān)注新界西和屯門兩個(gè)地段。
2. 其他投資因素
除價(jià)值投資以外， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場還有以下三項(xiàng)值得考慮的投資因素：
（1） 優(yōu)質(zhì)教育。香港地區(qū)沿用西方國家的教育模式， 實(shí)行雙語教學(xué)。這使得在香港地區(qū)接受教育的學(xué)生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對接。香港地區(qū)著名的八大高校也以其優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量得到了世界的認(rèn)可。其中， 香港大學(xué)、香港中文大學(xué)和香港科技大學(xué)所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。
（2） 城市綠化。2012年， 香港地區(qū)曾被英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志旗下的經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫評選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區(qū)的大面積綠化。香港地區(qū)自20世紀(jì)70年代開始， 便立法保護(hù)了約占全香港地區(qū)總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區(qū)優(yōu)良的空氣環(huán)境貢獻(xiàn)巨大；而且， 香港地區(qū)市民在閑暇時(shí)也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠(yuǎn)離城市的喧囂。
（3） 活動豐富。香港地區(qū)市內(nèi)有非常多的娛樂及文化設(shè)施， 為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝硕嘧硕嗖实纳?。?017年3月， 香港地區(qū)市內(nèi)已有露天劇場20座， 各類球場及運(yùn)動場館2400余座， 各式公園及游樂場2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設(shè)施地豐富了香港地區(qū)居民的休閑生活， 提高了他們的生活質(zhì)量， 使香港地區(qū)成為宜居的城市之一。
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HYDAC SB330H-21A1/112U-330A
HYDAC VM1.5D.0/L2 + 43107
HYDAC HM100-16-B-M20*1.5-BF
HYDAC OFU10P2N2B05B
HYDAC HM100-016-R-M20*1.5
HYDAC EDS 300系列 EDS 3×46-3
HYDAC SK-3-D-150-K
HYDAC HAD4748-H-025-000壓力傳感器
HYDAC DF 160 30 支撐環(huán)
HYDAC EDS3346-1-0010-F1
HYDAC HDA 4778-K-3000-000(psi)
HYDAC 1260886
HYDAC VM5D.0/-L24 48/0.5
HYDAC 1.03.16 R 12 BN4
HYDAC VM2C.C
HYDAC EDS 346 3-400-0000
HYDAC HDA4443-A-250-000
HYDAC KHMFF-65-8834 DN65 PN16
HYDAC HDA 3846-A-600-000
HYDAC SB0210-0.75E1/112A9-210AB60-70
HYDAC FSA381-2.1/T12
HYDAC 1300R005BN3HC
HYDAC VR5D.0/-LED 24VDC,72psi (5bar)
HYDAC SB330-20A1/112-200
HYDAC HDA 4446-A-100-000
HYDAC VM5C.0 23/05 MAX:230V
HYDAC DFBN/HC240G10C1.X/-L24
HYDAC VD2D.0/L2404/08
HYDAC 906170
HYDAC 濾油阻塞繼電器VR2D.0/L24.24/05
HYDAC 2600R010EC0N2 10UM
HYDAC EDS3348-5-0400-Y00
HYDAC HDA 3844-B-016-000
HYDAC 1700R003BN4HC濾芯
HYDAC VT-VSPA2-50-10/T1 品牌錯(cuò)誤！
HYDAC DFBN/HC280MA10C1.0/-W-A8
HYDAC KHNVN-G3/4-2233-AP.ND
HYDAC EDS 344-3 (4-20 mA)
HYDAC RFLDBN/HC4020CAU20D1.X/-L24
HYDAC RF BN/HC 1300 D P 20 C1.X/L 24
HYDAC EDS 3346-3-0009-000-F1 (-1...+9bar)
HYDAC 2.450D10BN 10微米
HYDAC 訂貨號：3018210
HYDAC 0005L003BN (G/DC-A)
HYDAC 4WE 6D S01-24DG-6063118
HYDAC CSH498625
HYDAC VR2D.0/-L24
HYDAC HDA7440-A-3000-000
HYDAC 1300 R 005 BN4HC濾芯
HYDAC WSM06020ER-01-C-N-24DG-E4
HYDAC HDA 3844-E-016-000
HYDAC FCS-GL1/2A4-NA-H1141/D500
HYDAC EDS3348-5-0010-000-F1
HYDAC ETS1701-100-000+TFP100含保護(hù)套
HYDAC VB-10-L
HYDAC VST-3/4WD絲堵
HYDAC EDS344-1-250-000
HYDAC HDA3845-A-250-Y00
HYDAC KHB-G1/2-1212-01X
HYDAC 630DN25BN4HC
HYDAC 2600R050W/HC 濾芯
HYDAC SB-210-24A1/112-AB-210A-TM
HYDAC VD5D.0/-L24 14/06
HYDAC KHM-40-F6-11141-D1X
HYDAC ETS1701-100-000-TFP100+S.S
HYDAC HYBD42A281917
HYDAC VM 5 D.0/-LED
HYDAC EDS3-3000
HYDAC EDS3442-400-0001+ZBM300
HYDAC KHB-G1-1112-01
HYDAC DV-10-30.1/0
HYDAC EDS1791-N-600-000
HYDAC HDA3840-A-360-124
HYDAC HDA 3844-E-060-000
HYDAC 2520R020BN3HC/W
HYDAC 0660R005BN/HC濾芯
HYDAC 32*7/8-14UNF/VG5NBR20/P460
HYDAC B20 MC330GRPM
HYDAC KHP-16-F6-11141-02X/SO760
HYDAC ETS 386-3-150-Y00
HYDAC EDS348-5-160-000
HYDAC 0330R003BN3HC 濾芯
HYDAC EDS 346-1-006-013(-1..+5bar)
HYDAC LPF BN/HC 280 D E 10 D 1.1
HYDAC EVS3110-1
HYDAC HDA 4346-A-0025-000-F1
HYDAC 10L 7/8-14UNF G5 NBR20
HYDAC 0165 R 010 BN/HC
HYDAC KHP-20-1112-02X
HYDAC 0240R025W/HC
HYDAC VR2LZ.1/-CN
HYDAC 壓力顯示表 ETS1701-1000C 20V
HYDAC DR3000
HYDAC HC400DF25B1.1/-V過濾器
HYDAC EDS3000
HYDAC HDA 4744-A-160-000
HYDAC VR2C 0 28/03
HYDAC EDS345-1-400-000+ZBM300
HYDAC HDA 3844-B-100-000
HYDAC HDA445-A-400-001
HYDAC FSK-127-2.4/0/-/12
HYDAC ZDM14
HYDAC HDA 4744-A-250-031(200bar)
HYDAC EVS3110-3 Nr:11953013
HYDAC EDS344-5-400-000
HYDAC HDA 4345-B-0010-000-F1
HYDAC 0140D005BH4HC
HYDAC 0165 RBN/HC
HYDAC ETS386-2-150-000+TFP100+S.S+
HYDAC RBE-R1/2-X-30
HYDAC 壓差開關(guān)VM5D.0/-L24 18/04
HYDAC EDS316-1-400-000
HYDAC S320-10A1/112AO-330
HYDAC RFLD W/HC2520CAT50D1.X/-Y
HYDAC HDA3745-B-100-000
HYDAC SB330-10A1/112V-330A.PS330
HYDAC EDS3446-2-250-Y00+ZBE06+ZBM300
HYDAC DFBN/HC1320P3LE2X-B6-Y10
HYDAC 0660D005BN3HC/-V
HYDAC TFF-100
HYDAC NTST-200822105
HYDAC HDA 3844-A-006-000
HYDAC HDA3840-A-350-000
HYDAC 1251558 DN7 5000mm long
HYDAC HM63-016-R-G1/4-BF
HYDAC EDS-3346-3-0100-000
HYDAC DF W/HC160G25C1.1
HYDAC EDS348-5-250-000
HYDAC EDS3446-3-0016-000-F1帶連接器
HYDAC 3000249 24VDC 30Ω 電磁閥線圈
HYDAC 3518139
HYDAC 4V220-08 1.5-8Kgf/cm2 帶底座
HYDAC HDA 4745-B-060-000
HYDAC 壓差檢測/PRESSDETECTOR/VMF2D.1
HYDAC EDS344-3-400-000+ZBE03+ZBM310
HYDAC RF3-3-EPT-NM-N-1-1-O/KS100-3
HYDAC 913810 114 96V DC 364Ω
HYDAC TS-80/X/12
HYDAC ZBE03
HYDAC HM100-400-R-G1/2-BF
HYDAC HAD4745-A-016-000 0-16BAR
HYDAC 0240 D 10 BH/HC
HYDAC HDA 47C9-A-10000-DS-000(PSI)72inch
HYDAC EP83446-1-0160-000
HYDAC DFBN/HC60AFE10C1X/-B6
HYDAC RFM-BN3HC-330-G-10-E-2-12
HYDAC FPU-1-250F10G11A3K(管長L=10米)
HYDAC 0030E010EHCI
HYDAC 0330 D 003 BN4HC
HYDAC FHNDBN/HC250LDF10A1.X-B7
HYDAC AGRLE-20 夜控單向閥
HYDAC HDA3744-A-100-000
HYDAC HN60-01-E631/400/G 1/4B
HYDAC HEX610-30
HYDAC EDS3446-2-0100-000-F1
HYDAC 0030D050W/HC
HYDAC 1200R003BN4HC /-KB-SMS-SO451-
HYDAC 接頭ZBM11
HYDAC RFD BN/HC661F3D1.1/-L24
HYDAC EDS 3346-3-0016-000-F1
HYDAC BD400B2W1.X
HYDAC RFLDBN/HC661DAS10D1.0/-L24
HYDAC EDS33463400000
HYDAC KHB-G1/2-1212-03X球閥
HYDAC 電纜封套 PG11
HYDAC HDA4745-A-250-000+2103
HYDAC HDA3700-E-160-156
HYDAC RFBN/HC660DN20D1.X-L24
HYDAC RFLDBN/HC660DAN10D1X/L24
HYDAC EDS 1791-P-040-000
HYDAC HDA 3844-A-060-000
HYDAC KHB-M27×1.5A-1212-01X DN10
HYDAC 0140D010BH3HC 濾芯
HYDAC DRV 12-30.X/0
HYDAC BFP7F10UBM0.0空氣濾清器
HYDAC HDA 4385-A-0000-000-F1(-14,5..0psi)
HYDAC VD5D.0/-24
HYDAC DVE-08-01.X/0 針閥
HYDAC HDA 3800-A-350-124(15m)
HYDAC HDA 44Z6-A-0100-G01-000
HYDAC WSM06020V-01-C-N-24DG
HYDAC KHB-G1-1/4-1112-01X
HYDAC 3000249.11/04 24VDC
HYDAC 0500D020BN3HC
HYDAC EDS 3348-1-06,0-D00-F1
HYDAC 風(fēng)冷卻器 OK-EL8L
HYDAC KHBF-025-PN016-11126-01X
HYDAC 1700R020BN4HC-KB
HYDAC EDS3318-5-06.0-000-F1
HYDAC EDS346-2-250-Y00 0-250bar
HYDAC EDS-3346-1-0100-000
HYDAC HDA5500-0-0-DC-Y00
HYDAC HED40H15/200Z14L24S
HYDAC HAD 4345-A-04,0-000-F1
HYDAC 2103-05-11.00
HYDAC 濾芯 D200-SYL-150TB
HYDAC DFNB/HC600E100LX/-L24
HYDAC RFLD BN/HC 2520CAT5D1.0-X
HYDAC HDA4444-B-016-000
HYDAC FPU G11-G5/8-ISO228
HYDAC EDS3448-2-0400-000+ZBE06+
HYDAC VD5C.0/-V 35/08
HYDAC EDS 8446-2-0400-000
HYDAC HAD4746-A-250-026壓力傳感器
HYDAC LF BN/HC 240 1E3B1X/B3V
HYDAC SB330-50A1/112A9-330A+S309
HYDAC EDS344-3-400-000同0230
HYDAC OF7S10P1M1-E
HYDAC SB330-1A1/112U-330A
HYDAC 防暴閥芯 RBE-R 3/8-X-50
HYDAC EDS 8446-1-0040-000
HYDAC POG9G D 1000I+POG9G DN500I
HYDAC HDA 4744-A-400-000
HYDAC EDS344-3-250 0-25MPa
HYDAC AS2301-U
HYDAC HDA 4445-B-400-000
HYDAC EDS306-3-040-016
HYDAC 3217470S100-AC-AC-0150(G1/4-M1
HYDAC EDS3446-1-0250-000
HYDAC EDS346-3-400-000+ZBE08-05SH
HYDAC EDS 3346-1-0025-000-F1
HYDAC LFA 16 D19-7X 材質(zhì):金屬
HYDAC S100-AC-D1/4-0250
HYDAC 8.950R10BN
HYDAC HDA 4345-B-0025-000-F1
HYDAC HDA4748-H-0250-000(0-250BAR)
HYDAC HDA 4445-A-0250-AN1-000
HYDAC HM100-160-B-M20*1.5-FF
HYDAC KHP-25-1214-04X
HYDAC EDS3446-2-0010-000-E1
HYDAC SAF10M16T210A+S13
HYDAC 0330 R 040 AM
HYDAC 1250486 濾清器
HYDAC 0035 D 020 BN4HC 濾芯
HYDAC EDS 345-1-006-000
HYDAC 濾芯0660D05BH3HC-5u
HYDAC KHP-25-1214-06X
HYDAC SBO 100-2E1/112U-100A K001,5
HYDAC ETS 906628
HYDAC 0330R 010 BN4HC -B6
HYDAC DFBH/HC110 MA581.X/-B6
HYDAC 過濾精度：10um
HYDAC EDS3446-2-0100-000+ZBM3100+
HYDAC SB330-4A1/112A-330A蓄能器
HYDAC SB330-10A1/112A9-330A
HYDAC RFLDBN/HC2500CAT25D/-24
HYDAC DV-10-01.X/0
HYDAC DB10120A-02X-250V
HYDAC 2019-02049-01-15
HYDAC HDA3840-A-350-Y644
HYDAC IES 2010-000 24DVC RW<10%
HYDAC 0110D010BH4HC
HYDAC KHBG-20-F3-11141-06X
HYDAC ZBE03 同HYDAC-1030
HYDAC EDS3346-2-0016-000-E1+EBE06
HYDAC DV-16-01.X/0
HYDAC R08021-01X-01
HYDAC RFLDBNHC2520CAV20D10-Y
HYDAC HDA3840-A-350-124 帶20米線
HYDAC HDA3744-B-016-000
HYDAC VD 8 GC.0/123 23/10
HYDAC 0400 DN025W/TTC
HYDAC HDA 5500-3-0-DC-000
HYDAC HED40P15B/100Z14L220S
HYDAC HDA 5500-3-1-AC-000
HYDAC VD5C.0DC24V/2A
HYDAC HDA4745-A-060-000
HYDAC FPU-1-400F4G11A1K
HYDAC EDS331630016000F1
HYDAC HDA3840-A-350-124
HYDAC Line Check Valve,1/2" 0.05MPa
HYDAC EDS345-1-01800
HYDAC EDS345-2-250-000WITH CABLE 5M
HYDAC FSA-127-1.1/T/12
HYDAC EDS 3496-2-0250-007壓力開關(guān)
HYDAC EDS-1691-T-C-450-000
HYDAC EDS346-1-016-000
HYDAC 03039871/113/034
HYDAC RVP-08-01-X
HYDAC 0950R003BH/3HC
HYDAC OFBN/HC240G10D1.1/-L24-B6
HYDAC HAD4744-A-100-000
HYDAC SAF20M22T330A-S13
HYDAC VM 3 D.0/-L24-S0135
HYDAC VM.8 D.0/-L220
HYDAC RVP10-01.X
HYDAC HM100-250-R-G1/2-BF
HYDAC G1/2
HYDAC 壓力繼電器 HED40P10/10Z14S
HYDAC 0660R005BN3HC/-W
HYDAC 0250RN010BN4HC
HYDAC HDA 4344-A-0010-000-F
HYDAC HAD4745-A-100-000 100bar
HYDAC HDA4444-A-250-000 同HYDAC-0108
HYDAC ENS3218-5-730-000-K+ZBE08+ZBM2
HYDAC EDS601-600-000
HYDAC SB330-20A1/112A9-330A
HYDAC 1SN 16NN 7500P
HYDAC 0240R050BN3HC/-KB
HYDAC DRVP-10-12.X
HYDAC 壓力變送器BSP1/4”
HYDAC EDS 3443-400+ZBE03*ZBM300
HYDAC HDA 4346-A-0025-031-F1(-1..+25bar)
HYDAC KHNVN-G2-2233
HYDAC HAD384-A-400-000 905852
HYDAC PT100 7030022242
HYDAC EDS3446-3-016-000+ZBE06
HYDAC DF BN/HC 330 MHE 10D 1.0/-L24
HYDAC KHMFF-050-PN40-11146+E1.000
HYDAC FILTER/0110 D 010 BN4HC
HYDAC SAF 32M12N400A-S309
HYDAC PDR08-01M-C-N-110-24PG-8.8
HYDAC RFM BN/HC 75 BD20 C1.0
HYDAC EDS 344-5
HYDAC G/BG-A00600020BN4HC
HYDAC 3498608 930*1000*94
HYDAC HDA4445-A-16-Y00
HYDAC 0290 D010 BN4HC
HYDAC KHB-G11/4-1212-06X
HYDAC HAD3845-A-100-000
HYDAC REPARTURSATZ-E-DF60P1.0/V.
HYDAC KHB-M30SR-1112-01X
HYDAC L2211VDA0200(6033910)
HYDAC KHN3K-G11/2-L-2233-12X
HYDAC HDA3845-A-060-000
HYDAC EDS 3148-5-01,0-000-F1
HYDAC 2103-01-47.00HD
HYDAC 壓差開關(guān)VD5.01-L24 23/01
HYDAC HDA4444-B-060-000+ZBE02
HYDAC KHNVS-RP1-2233-12S
HYDAC KHB G 1/2" 1214 06X
HYDAC HDA 4745-A-016-000
HYDAC EDS3448-3-0250-000
HYDAC ETS4144-B-000
HYDAC NF BN/HC 1310 DP 10 A 2.1
HYDAC EDS 8446-1-0250-000
HYDAC EDS346-2-250-000+ZBE06-05
HYDAC EDS 3316-2-06,0-000-F1
HYDAC RFLDEN/HC1300CAM5D1X/-24
HYDAC傳感器HDA3840-A-350-124備有庫存
HYDAC傳感器HDA3840-A-350-124備有庫存
在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位， 但因香港地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、加息影響有限、居民失業(yè)率較低， 使其房地產(chǎn)信貸的違約率并沒有出現(xiàn)異常。整體而言， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場呈較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。從風(fēng)險(xiǎn)角度看， 除非出現(xiàn)大型經(jīng)濟(jì)事件影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況， 其樓市崩塌的可能性較低；另一方面， 由于香港地區(qū)整體房價(jià)已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性較差， 因此也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。鑒于此， 投資者應(yīng)立足價(jià)值投資而非投機(jī)需求， 從地理位置、戶型選擇的角度去考慮具體投資方式。
關(guān)鍵詞：中國香港； 房地產(chǎn)； 價(jià)格走勢； 投資策略；
中國香港特別行政區(qū) （以下簡稱“香港地區(qū)”） 是一個(gè)以金融服務(wù)、貿(mào)易為主的開放經(jīng)濟(jì)體， 同時(shí)也是靠近中國大陸的金融中心。香港地區(qū)的政府結(jié)構(gòu)與法律機(jī)制穩(wěn)健， 為其市場經(jīng)濟(jì)自由度和個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)提供了強(qiáng)有力的保護(hù)和支持。
從歷*看， 香港地區(qū)國民生產(chǎn)總值 （GDP） 增速波動較大。2014-2016年， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趨勢；但自2017年開始， 在經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)強(qiáng)、需求持續(xù)上升的背景下， 香港地區(qū)的服務(wù)輸出及貨物出口得以改善， 使香港地區(qū)GDP得到了提振：2017年前三個(gè)季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 增速明顯提升 （見圖1） .
從貨幣政策看， 由于受聯(lián)系匯率制度的影響， 香港地區(qū)的利率水平會跟隨美聯(lián)儲進(jìn)行調(diào)整：自2015年12月今， 香港地區(qū)跟隨美聯(lián)儲加息節(jié)奏同步進(jìn)行了5次加息， 從0.75%提升1.75%.長期來看， 美聯(lián)儲已進(jìn)入加息通道， 持續(xù)加息將使港幣資產(chǎn)吸引力上升。
新數(shù)據(jù)顯示， 以1999年的100作為基期值， 2017年11月份， 香港地區(qū)私宅售價(jià)指數(shù)為347, 實(shí)現(xiàn)連續(xù)20個(gè)月的正增長， 且連續(xù)第13個(gè)月創(chuàng)出歷史新高。2017年前11個(gè)月， 售價(jià)指數(shù)累計(jì)上漲了12.9%, 月同比漲幅均在10%以上， 其中4、5、6月更是超過20%.
此外， 香港地區(qū)約有一半的家庭靠租房生活， 因此住房租賃市場也是觀察香港地區(qū)樓市變化的重要窗口。進(jìn)入2017年， 香港地區(qū)私宅租金指數(shù)也持續(xù)走高， 并不斷創(chuàng)出歷史新高， 2017年11月達(dá)到了186.8的新高位， 同比上漲8.6%, 本年度累計(jì)增幅7.6% （見圖2） .
一、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場走勢分析
影響香港地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多， 且影響因素之間互相關(guān)聯(lián)， 共同對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。本文將從宏觀、微觀兩個(gè)角度對相關(guān)因素進(jìn)行闡述， 同時(shí)也對因素間的相關(guān)性進(jìn)行分析， 以全面解讀香港地區(qū)房地產(chǎn)市場。
（一） 宏觀因素
1. 經(jīng)濟(jì)影響因素
1993-2016年， 香港地區(qū)私宅售價(jià)指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)， 說明香港地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化密切相關(guān) （見圖3） .另外， 1997年亞洲金融危機(jī)、2008年美國次貸危機(jī)、2011年歐債危機(jī)、2015年內(nèi)地股市大幅波動， 均對香港地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了沖擊 （見圖4） .歸結(jié)到宏觀層面， 主要在于上述金融危機(jī)都對香港地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了不利影響， 在上述危機(jī)發(fā)生的次年， 香港地區(qū)GDP增速均出現(xiàn)了不同程度的回落。其中， 以1997年亞洲金融危機(jī)對香港地區(qū)的沖擊大， 使得香港地區(qū)1998年GDP增速直接降-5.9%, 且除2000年短暫回升7.75%外， 1999-2002年， 香港地區(qū)GDP增速始終在0.6%~2.5%的低位徘徊， 樓市也由此進(jìn)入調(diào)整周期。2003年， GDP增速逐步恢復(fù)3%以上并逐年提升， 香港地區(qū)的樓市也隨之進(jìn)入新的周期。這也從另一個(gè)角度印證了香港地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的正相關(guān)性。
2017年前三個(gè)季度， 香港地區(qū)GDP同比增速分別為4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年一季度經(jīng)濟(jì)增速見底以來的快速回升勢頭。2017年香港地區(qū)GDP同比增長3.8%, 略高于2017年11月香港特區(qū)政府3.7%的預(yù)期?；诜績r(jià)增速與GDP增速的正相關(guān)性， 有理由認(rèn)為， 在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 其房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。
2. 利率影響因素
從邏輯上看， 利率走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格的影響是負(fù)相關(guān)關(guān)系；但從利率與房價(jià)的實(shí)際走勢看， 在多數(shù)時(shí)間內(nèi)， 二者保持了正相關(guān)性。如在2008年之前及2015年加息以后， 香港地區(qū)房價(jià)走勢與基準(zhǔn)利率大體均呈正相關(guān)性 （見圖5） .究其原因， 是因?yàn)槔蕚鲗?dǎo)往往具有滯后性， 且利率變化具有連續(xù)性和周期性， 因?yàn)閱未握{(diào)息很難在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)形勢。以加息周期為例， 政府部門通常是在發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱 （對應(yīng)房地產(chǎn)上升周期） 時(shí)采取加息手段， 并由此進(jìn)入加息周期；但直到加息周期的中后期， 經(jīng)濟(jì)過熱被抑制的效果才會通過包括價(jià)格在內(nèi)的量化指標(biāo)逐步顯示出來。政府部門見到成效后， 會減緩或停止加息步伐；對應(yīng)到利率與房價(jià)， 便體現(xiàn)為利率一路上調(diào)而房價(jià)卻一路走高， 房價(jià)見頂回落后利率水平也基本觸頂。降息周期亦然。
除了利率方向外， 利率水平也對房地產(chǎn)價(jià)格有顯著影響。2008-2015年， 香港地區(qū)基準(zhǔn)利率快速下降并維持在0.5%的低水平， 雖然這段時(shí)間利率沒有方向上的變化， 但極低的利率給房地產(chǎn)市場帶來明顯的刺激效應(yīng)， 房價(jià)隨之快速提升。由此可見， 的利率水平對房價(jià)的影響更為顯著。
因此， 在香港地區(qū)隨美國進(jìn)入加息周期后， 短期來看， 其利率緩步提升不會對房價(jià)有顯著的影響；而從中長期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平。如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場也不會產(chǎn)生強(qiáng)烈波動。
3. 政策影響因素
2017年3月， 十二屆人大五次會議的政府工作報(bào)告提出， 要推動內(nèi)地與港澳深化合作， 研究制定粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃， 發(fā)揮港澳*優(yōu)勢， 提升在國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對外開放中的地位與功能。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作上升到方位對外開放的國家戰(zhàn)略， 這為粵港澳城市群未來的發(fā)展帶來了新機(jī)遇， 也產(chǎn)生了強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)。這對于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將產(chǎn)生促進(jìn)作用。而經(jīng)濟(jì)繁榮會穩(wěn)固房地產(chǎn)市場的發(fā)展， 支撐香港地區(qū)房地產(chǎn)的價(jià)格。
（二） 微觀因素
1. 供需因素
從需求的角度看， 居民的購買意愿和購買能力構(gòu)成需求。目前， 沒有切實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)代表居民的購買意愿， 僅能用購買能力相關(guān)數(shù)據(jù)代表居民購房的潛在需求。
2017年6月， 仲量聯(lián)行 （Jones Lang La Salle） 的報(bào)告《香港住宅市場崛起》 （《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》） 指出， 根據(jù)香港特區(qū)政府壓力測試和居民收入情況， 月收入在28000港幣以上的家庭， 都有能力支付購房付和款。這類家庭在香港地區(qū)約有127萬戶， 占總家庭戶數(shù)的50%.而香港地區(qū)此時(shí)的房屋庫存為116萬套， 這意味著市場上的總體供應(yīng)低于潛在需求。
從需求結(jié)構(gòu)看， 不同戶型房屋的供需情況也不同 （見表1） .其中， A類房屋 （實(shí)用面積少于40平方米） 的供應(yīng)量要遠(yuǎn)低于有能力購買其戶型的家庭數(shù)量， 而B、C、D和E類房屋的情況則是供大于求。這意味著， 如果房價(jià)下行， 大戶型的價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)較大。
從供給角度看， 香港特區(qū)政府一直堅(jiān)持通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房價(jià)的方針。根據(jù)2017-2018年的供地計(jì)劃， 港府將供應(yīng)28處住宅用地， 總共能提供1.9萬個(gè)住宅單位。而從長遠(yuǎn)看， 政府的目標(biāo)是在2016-2025年的十年內(nèi)提供46萬個(gè)單位， 其中28萬個(gè)為公屋， 18萬個(gè)為私人住宅單位。這也就是說， 平均一年要提供1.8萬個(gè)私人住宅單位。而從實(shí)際落成量看， 2016年全年實(shí)際落成量不到1.5萬個(gè)單位， 與政府年均增加1.8萬個(gè)單位的目標(biāo)尚有較大差距。房屋供應(yīng)量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)將不會受到其太大的影響。
表1 有購房能力的家庭和香港地區(qū)房屋庫存對比
2. 可負(fù)擔(dān)性因素
就房價(jià)的可負(fù)擔(dān)性而言， 有兩個(gè)衡量指標(biāo)。一個(gè)是房價(jià)收入比。2009年以來， 香港地區(qū)的該指標(biāo)逐年走高， 且自2015年始， 一直維持在35以上的高水平上， 并在主要一線城市中， 始終排在前2位 （見圖6） .另一個(gè)指標(biāo)是收入貸比。2009年以來， 香港地區(qū)的收入貸比整體呈逐漸走低的趨勢， 2015年以后尤為明顯；而在一線城市中， 香港地區(qū)的收入還比自2015年以后基本處于中等水平 （見圖7） .
整體來看， 香港地區(qū)的房價(jià)收入比無論和其自身以往水平相比， 還是與其他一線城市相比均偏高；而收入貸比和其自身以往水平相比偏低， 但與其他一線城市相比尚可接受。綜上所述， 香港地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在可負(fù)擔(dān)性方面存在隱憂， 購房者在購房、貸方面的負(fù)擔(dān)較重。這種高負(fù)擔(dān)性能夠維持多久尚無法估算， 主要取決于香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)未來的表現(xiàn)；若經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好， 帶動收入增長， 高負(fù)擔(dān)性可能會逐漸化解；若經(jīng)濟(jì)停滯不前或衰退， 高負(fù)擔(dān)性則會進(jìn)一步加重， 直出現(xiàn)房屋購買力迅速下降和貸違約。
3. 潛在違約因素
就違約風(fēng)險(xiǎn)而言， 可用房貸違約率和失業(yè)率兩個(gè)指標(biāo)衡量。由于香港地區(qū)房屋良好的可負(fù)擔(dān)性， 當(dāng)?shù)鼐用窕灸芗皶r(shí)償付房屋款， 房貸違約率從未高于1.5%.即便是1997-2002年房地產(chǎn)市場的衰退期， 香港地區(qū)也一直維持著遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 而在2017年， 這一指標(biāo)已降0.03% （見圖8） .從中不難看出， 香港地區(qū)居民償付款的能力在總體是非常穩(wěn)定的， 尚未出現(xiàn)過大規(guī)模違約風(fēng)險(xiǎn)。
從失業(yè)率看， 自2011年以來， 香港地區(qū)市民失業(yè)率一直維持在4%的健康水平以下， 且非常穩(wěn)定 （見圖9） .這說明， 絕大多數(shù)當(dāng)?shù)鼐用裼邢鄬Ψ€(wěn)定的收入來源， 這就為償付房屋款提供了基本保障。
二、香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望及投資策略
（一） 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場展望
香港地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了諸多因素的影響。在宏觀層面， 主要與經(jīng)濟(jì)增速和利率因素、區(qū)域相關(guān)政策密切相關(guān)；而在微觀層面， 則與供需情況、居民的可負(fù)擔(dān)性等密切相關(guān)。
1. 宏觀視角
從宏觀經(jīng)濟(jì)來看， 香港地區(qū)房價(jià)指數(shù)增速與GDP增速呈高度正相關(guān)。而香港地區(qū)自2016年一季度開始， 經(jīng)濟(jì)增速快速回升， 2017年前三季度也表現(xiàn)突出， 香港特區(qū)政府于是將全年GDP增速上調(diào)3.7%.在香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 香港房地產(chǎn)市場有望保持相對穩(wěn)定。
從利率影響來看， 加息的影響具有滯后性， 而利率的水平對于房價(jià)的影響更為關(guān)鍵。在香港地區(qū)隨美國進(jìn)入加息周期后， 短期看， 其利率緩步提升不會對房價(jià)有顯著的影響；但中長期看， 還要關(guān)注持續(xù)加息后利率的水平， 如果水平不是很高， 房地產(chǎn)市場不會產(chǎn)生強(qiáng)烈波動。
2. 微觀視角
從供需因素看， 如果以居民購買能力來評估香港地區(qū)房地產(chǎn)的潛在需求， 那么市場整體的供應(yīng)尚不能滿足其潛在需求。在供給端， 香港特區(qū)政府一直遵循通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房價(jià)的方針， 但政府供應(yīng)目標(biāo)能否達(dá)成仍有待觀察， 再加上房屋供應(yīng)量的釋放是相對緩慢的過程， 所以房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)將不會受到其太大的影響。
從居民可負(fù)擔(dān)性來看， 目前香港地區(qū)的房價(jià)收入比值和相對值均偏高， 而收入貸比值偏低、相對值中等， 表明整體可負(fù)擔(dān)性較差。但這并不意味著房價(jià)必然下跌或違約必然發(fā)生， 而是取決于香港地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況和收入水平。從違約風(fēng)險(xiǎn)角度看， 香港地區(qū)一直維持遠(yuǎn)低于標(biāo)準(zhǔn)的違約率水平， 且失業(yè)率自2011年以來也一直維持在4%的健康水平以下， 表明目前香港地區(qū)居民償付款的能力基本有保障。
3. 整體展望
綜上分析， 目前香港地區(qū)房地產(chǎn)市場處在一個(gè)較為平穩(wěn)的階段。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大背景下， 供不應(yīng)求的現(xiàn)狀使其價(jià)格指數(shù)與租金指數(shù)已經(jīng)上升歷史高位。但因?yàn)橄愀鄣貐^(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)良好、失業(yè)率較低、加息因素影響相對有限， 其房地產(chǎn)信貸違約率并沒有出現(xiàn)異常。
從風(fēng)險(xiǎn)角度看， 除非出現(xiàn)能夠影響香港地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大型經(jīng)濟(jì)事件， 否則其樓市崩塌的可能性較低；而另一方面， 由于香港地區(qū)整體的房價(jià)已經(jīng)處于高位， 可負(fù)擔(dān)性又較差， 因而也很難出現(xiàn)非常有吸引力的上漲空間， 且不排除會出現(xiàn)階段性調(diào)整的情況。
（二） 香港地區(qū)房地產(chǎn)投資策略
1. 價(jià)值投資與地區(qū)分析
立足于價(jià)值投資需求， 投資者可重點(diǎn)從地理位置、戶型選擇的角度去考慮。具體來說， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場可大致分為港島、九龍和新界三個(gè)地區(qū)， 其房價(jià)走勢與未來發(fā)展趨勢各有不同。
（1） 港島。港島位于香港地區(qū)南部， 是一座擁有優(yōu)美景觀和大量綠化的半島， 人們熟知的中環(huán)商業(yè)區(qū)便處于港島區(qū)的北部。港島有著香港地區(qū)市內(nèi)數(shù)量多的豪宅， 多數(shù)房屋的建筑風(fēng)格和面積都是*的， 是香港地區(qū)的富人聚集區(qū)。
港島地區(qū)戶型越大， 房地產(chǎn)均價(jià)越高， 160平米以上的大戶型漲幅為明顯 （見圖10） .選擇港島的投資者可重點(diǎn)關(guān)注160平米以上的大戶型豪宅， 其具有穩(wěn)定的保值、升值空間。
（2） 九龍。九龍位于香港地區(qū)的中東部， 是香港地區(qū)的中心及繁華地區(qū)， 其中的尖沙咀、油麻地及旺角有吸引力。九龍南部的商業(yè)區(qū)尤為發(fā)達(dá)， 購物、飲食、娛樂與文化*， 為其區(qū)域內(nèi)市民的生活提供了便捷。九龍被視為城市功能拓展區(qū)， 是香港地區(qū)面向全港和世界的端服務(wù)功能的重要承載區(qū)， 是香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射力的主要支撐區(qū)。
九龍地區(qū)也表現(xiàn)出大戶型均價(jià)偏高的特點(diǎn)， 但大戶型的價(jià)格波動也比較明顯 （見圖11） .就戶型選擇而言， 穩(wěn)健投資者可重點(diǎn)關(guān)注這一區(qū)域的中小戶型， 但其升值空間有限；積極投資者則可關(guān)注大戶型， 但需防范其價(jià)格波動的風(fēng)險(xiǎn)。
從具體地段看， 2017、2018財(cái)政年度， 九龍地區(qū)共有28個(gè)住宅用地計(jì)劃銷售， 其中有10個(gè)住宅用地在啟德地區(qū)。該地區(qū)是現(xiàn)有城市核心區(qū)新開發(fā)的區(qū)域， 并擁有*的維港景觀；此外， 2019-2021年完工的沙田中環(huán)地鐵線 （SCL） 也會進(jìn)一步提升啟德地區(qū)的吸引力。
（3） 新界。新界是香港地區(qū)市內(nèi)除港島和九龍以外的其他區(qū)域。地理上看， 是為接近中國大陸的一個(gè)區(qū)。新界土地面積遼闊， 因此許多學(xué)校選擇在此落地。而區(qū)內(nèi)也有許多新市鎮(zhèn)， 因而許多市民也選擇在此居住。因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)農(nóng)業(yè)區(qū)較多， 因此新界的房價(jià)較為便宜。
2003年后， 新界各類戶型價(jià)格均呈上漲趨勢。其中， 40平米以下的小戶型漲幅為顯著， 2014年之后其均價(jià)顯著超過其他戶型；而160平米以上的大戶型則漲跌互現(xiàn)， 均價(jià)遠(yuǎn)低于其他戶型， 但波動風(fēng)險(xiǎn)較高 （見圖12） .因此， 從戶型上看， 選擇該地區(qū)的投資者可重點(diǎn)關(guān)注小戶型， 40平米以下的戶型更值得關(guān)注。
從地段看， 香港特區(qū)政府已提出在屯門南延長線上建立洪水橋站， 這將意味著屯門及新界西將是未來的重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。立足長期投資視角， 投資者可重點(diǎn)關(guān)注新界西和屯門兩個(gè)地段。
2. 其他投資因素
除價(jià)值投資以外， 香港地區(qū)房地產(chǎn)市場還有以下三項(xiàng)值得考慮的投資因素：
（1） 優(yōu)質(zhì)教育。香港地區(qū)沿用西方國家的教育模式， 實(shí)行雙語教學(xué)。這使得在香港地區(qū)接受教育的學(xué)生能擁有更豐富的文化背景， 以及與資源更良好的對接。香港地區(qū)著名的八大高校也以其優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量得到了世界的認(rèn)可。其中， 香港大學(xué)、香港中文大學(xué)和香港科技大學(xué)所組成的“三大”, 在世界高校的排名中也是。
（2） 城市綠化。2012年， 香港地區(qū)曾被英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志旗下的經(jīng)濟(jì)學(xué)人智庫評選為“宜居城市”, 重要的理由便是香港地區(qū)的大面積綠化。香港地區(qū)自20世紀(jì)70年代開始， 便立法保護(hù)了約占全香港地區(qū)總面積40%的25座郊野公園。這些公園為香港地區(qū)優(yōu)良的空氣環(huán)境貢獻(xiàn)巨大；而且， 香港地區(qū)市民在閑暇時(shí)也能到這些郊野公園里親近大自然， 遠(yuǎn)離城市的喧囂。
（3） 活動豐富。香港地區(qū)市內(nèi)有非常多的娛樂及文化設(shè)施， 為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝硕嘧硕嗖实纳?。?017年3月， 香港地區(qū)市內(nèi)已有露天劇場20座， 各類球場及運(yùn)動場館2400余座， 各式公園及游樂場2000余座， 泳灘41處等。這些娛樂設(shè)施地豐富了香港地區(qū)居民的休閑生活， 提高了他們的生活質(zhì)量， 使香港地區(qū)成為宜居的城市之一。
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